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  樓市分析

震驚!房價跌回6XXX,但這才是開始?

發表時間:2020-01-04  作者:長安大刀  來源:鄭州樓市




降價魔咒如影隨形,在摧毀了平原新區和開封西后,來到了滎陽東。


最近,滎陽東某樓盤在樓體外掛出“6XXX起搶住好房”的橫幅,這個價格,相比2018年8000元/平的市場價,下挫近20%。

時近歲末,滎陽東也撐不住了?


1

時間倒回4年前。

彼時鄭州樓市靜水深流,滎陽東的房價還在4000多的底部徘徊,除了部分地緣客戶,幾乎沒有購房者會多給這個西部遠郊一個眼神。

2016如約而至,這一年的房價爆發改變了主城,同樣,也改變了滎陽東。

為了將這場起承轉合表達的更清楚,我復盤了近四年的房價走勢——


2015,鄭州瘋狂膨脹,西區主城跳漲破萬,高企的房價讓部分剛需望而卻步,不少購房者只能繼續向西,選擇20公里外的滎陽東。

大量主城外溢、以及投資客的到來,很快催動著滎陽東房價從5000元/平漲至9000元/平,最終在2017年摸到了萬元的天花板。

但很快,一道限購令拍落了滎陽東的水漲船高,再加上鄭州主城房價增速放緩,預期回落,雙重打擊下,滎陽東進入下跌通道,一降兩年,如今的滎陽東已經均價已經跌回7500元/平。

凜冬已至,想要“活下去”的開發商,只得擺出不同的降價姿勢:

降得最早的,是瀚宇天悅灣。

瀚宇天悅灣位于滎陽西南,距滎陽東、鄭州都較遠,但因為有河景、有地鐵,所以一度摸到過8000元/平。

但隨著滎陽樓市的陷落,臨近年底,目前已經推出了6600元/平的降價房。

降得最快的,是金科集美公館。

金科集美公館就是文章開頭圖片中,釋放6XXX驚爆價的樓盤。

項目位于滎陽東,緊鄰滎澤大道,和綠城明月江南一路之隔,2019年9月首開價7800元/平,結果三個月不到,就跌回了7000元/平,部分樓層的特價房6字頭起。

花樣最多的,是新城郡望府。

新城郡望府靠近滎陽東核心,在2018年飆到過9000元/平,但那時的滎陽東已經撐不起這么高的房價,所以摸頂之后,一路狂跌。

目前推出的特價房中,有頂、底層優惠,有工抵房優惠,有全款優惠,最低價在7800元/平。

雖然大部分樓盤都在降價,但在實調過程中我們發現,除了靠近鄭州、靠近滎陽東核心的幾個樓盤熱度還可以,其余項目一個小時最多也就一組客戶來看房。

連降價都帶不動銷量,開發商:我太難了。


2

20公里外的滎陽東在陷落,15公里外的另一個區域,樓市正堅挺。

南龍湖,這個被更多鄭州剛需青睞的郊區,在這次環鄭樓市的泥沙俱下中,守住了自己的底線。

從房價看:


和2017、2018年相比,南龍湖今年房價變化并不是很大,大部分樓盤基本仍維持在9000元/平以上。

值得一提的是某個位于南龍湖西部的項目,2019年3月首開價8300元/平,定價不算高,因此引發哄搶,隨后房價一路上漲至9300元/平,一年時間漲幅達1000元/平。

從去化看:


在主城去化率不斷下滑的今年,南龍湖大部分項目仍能保持80%左右的去化率,甚至有樓盤在上半年實現了百分百去化,成為今年開盤即清的典范。

不管是從房價、還是從去化率,南龍湖都相當堅強。

雖然年末會有部分項目出現小幅降價,但這只是大行情下的隨行就市,并沒有出現其他郊區擊穿底價的驚爆消息。

3


南龍湖和滎陽東,相愛相殺,淵源已久。

發展到今天,一個回落,一個堅挺,區域走勢截然相反,其中很重要的一個原因:人口吸附力不同。

來看兩區的人口熱力圖——


從圖上看,滎陽東一片清冷,南龍湖紅紅火火,這背后,有三個方面的原因。

1、南龍湖有眾多高校和產業。

南龍湖有高校——中原工學院,河南工程學院,河南機電職業學院,河南檢察職業學院,升達大學;

南龍湖有產業——華南城,數十萬的高校師生、產業人口,共同支撐起了南龍湖的熱度。

2、 南龍湖已通地鐵,通勤時間更短。

南龍湖距離市中心15公里,相當于西四環到市中心的距離,而滎陽東距離市中心則在20公里以上。

目前南龍湖已通地鐵2號線,從雙湖大道站坐往紫荊山途徑10個站點,通勤時間40分鐘,而滎陽東的10號線仍在建,未來從滎陽東大海寺站坐往紫荊山至少要過15個站點,通勤時間1小時以上。

3、南龍湖配套更成熟。

南龍湖目前有錦藝城、奧特萊斯、萬嘉商業廣場、龍湖中心廣場等商業,足夠提供南龍湖60萬人的購物需求。

反觀滎陽東,你想看電影,想唱K,想喝咖啡,你只能去一個地方——豪布斯卡,這是滎陽東至今唯一的大型購物商城,商業落地慢,人口流入只會更慢。

以上三個原因,使得南龍湖成為了一個動力強勁的人口吸收機,能不斷從主城吸收著南區、東區的外溢客戶,而滎陽東由于距離遠、落地慢,不管對滎陽市、還是主城西區的吸附力都比較弱。

有人,房價就有支撐,沒人,房價自然沒底。

這也是為什么南龍湖的二手房,始終比滎陽東高上1500-2000的原因。

4

我們常說,買房,就是買一個區域的股票。

站在2016年的市場中,很多人在滎陽東和南龍湖之間選擇了前者,因為這里環境更好,界面更好,行政級別更高。

站在2019年的市場中,南龍湖和滎陽東分別用房價大盤圖,向所有購房者、投資者交出了答案。

很多時候,我們不能用分析主城的邏輯套用郊區,因為:
所謂的生態宜居,可能只是待開發的土地更多;
所謂的半小時通達主城,需要靠車速狂飆;
所謂的價格優勢,在市場波動中分分鐘被拍下馬。

在行情不明朗的時候,只有選擇有人口、有產業、有配套支撐的郊區,未來才會有人接盤,只有在郊區中選擇靠近核心配套、大品牌的房企,房價才更有保障。


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時間地點:

?活動時間:2020年1月5日下午

?活動地點:鄭州市鄭東新區(具體地點報名審核后通知)

?參與方式:現場參會、線上看直播均可報名。

長按識別圖片二維碼即可報名!


(完)

責任編輯:第九海

標簽: 南龍湖  滎陽  
本文章原創自米宅旗下《鄭州樓市》
關于鄭州房地產、教育、裝修、人文民生等
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