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  樓市分析

存量貸款換錨,你的房貸利率如何定價!

發表時間:2020-01-04  作者:峰回  來源:米宅<原米宅米宅>



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2019年12月28號,人民銀行發布公告,存量浮動貸款定價基準從貸款基準利率轉換為LPR定價規則。

咱們國家的購房者在還貸方式上,早在2019年10月,就已經界限分明的分為了兩部分:
                

10月8號以前的:以貸款基準利率為基礎的房貸利率(貸款基準利率+浮動系數)

10月8號以后的:以LPR為基礎的房貸利率(LPR+加點系數)。


一個目的,兩種方式,必然是不合理的。

“存量浮動利率貸款仍基于貸款基準利率定價,不能及時反映市場利率變化,不利于?;そ璐降娜ㄒ??!?/span>——央行相關負責人

如此一來,合二為一,實施并軌就是大勢所趨。

存量貸款定價“換錨”,何時換?如何換?對購房者是利好還是利空呢?

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首先明確一個概念,什么是存量貸款?

存量浮動利率貸款,是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)

事實上對于購房者來說,10月8號之后,所簽署的購房貸款合同都已經使用了LPR利率定價規定。

對于目前的購房者來說,存量貸款是指2019年10月8日以前,簽訂的購房貸款合同。

比如,這份房貸合同。

簽署時間為2019年6月,貸款方式為央行貸款基準利率5年期以上檔次,實際貸款利率為5.635%,基準利率上浮15%。


就屬于需要轉換的范圍之內。


另外一個就是公積金個人住房貸款,不在此次存量貸款的調整方位之內。

畢竟公積金屬于另外一個職工福利體系,并不屬于銀行系統。

它存在的目的和意義,并不是以盈利為主,未來如何調整,還是一個未知數。

什么時間轉換完成呢?

存量浮動利率貸款定價基準轉換,原則上應于2020年8月31日前完成。

這是央行第30號文中的具體要求。

有一點需要注意的是,購房貸款轉換完成后,并不意味著下個月你的貸款月供就會發生改變。需要到在此后的第一個重定價日,才會發生相應的改變。

重定價日的設定和定價期限,由借貸雙方重新商定。

通常重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日。

所以2021年1月1日,購房者的還款月供才會發生改變。需要留心那時最新的LPR利率。

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那究竟存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR?

文件里金融術語太多,不容易理解。

通俗的解釋就是:

2020年8月底之前轉換完成的客戶——貸款基準利率+浮動系數=LPR+加點系數(可以為負)。

比如原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%,現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。

2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。

如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準,且重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日,那么加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。


2020年3月30日至12月31日,執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。


在此后的第一個重定價日,即2021年1月1日,按照重新約定的重定價規則,執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此類推。


整個2020年貸款利率是保持不變的。

看到這里,相信還是有很多粉絲表示,數學是體育老師教的,看不明白。

筆者整理了一份簡易對照版圖表。大家按圖索引即可。


解釋一下:

1、左側為存量房貸利率,以及對應的銀行浮動系數。

分別從3.43%—6.37%(對應的不同上浮系數,-30%到+30%),大家可以一一對應,找到自己當年的房貸利率。

2、第四列4.8%,是目前2019年12月20日公布的LPR基準。

3、第五列,不同上浮系數所對應的LPR加點系數。

4、存量貸款轉換后,所對應的LPR貸款利率,通過LPR+加點得到。

在整個2020年度,保持利率的穩定性,轉換前后的房貸利率是相同的。

5、上浮系數和加點系數都是不能更改的,這是最為重要的地方。


那么最為關鍵的地方來了。

到了2021年,我的房貸利率究竟是多少呢?

有了這張圖表,答案就很簡單了。

將第四列紅色的LPR利率,換成2020年12月20日的最新LPR利率即可。

還以展示的的房貸合同利率為例。

2020年轉換前的房貸利率為5.635%,上浮系數為15%。

2020年8月轉換后的房貸利率不變,也應該為5.635%,所對應的加點系數為0.835%。

假如2020年12月20日LPR利率為4.7%,那么2021年1月的實際房貸利率就是4.7%+0.835%=5.535%。

其余不同上浮系數的房貸利率,根據上邊的圖表,自己硬套進去,算一下就行了。

不過我預測,大概率,2021年的月供多少要減少一些,畢竟二師兄的身價有縮水的趨勢。

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到底是原有的,以貸款基準利率為基礎的房貸利率好呢?還是以LPR為基礎的房貸利率好呢?

事實上,你根本沒的選。轉換是強制執行的,個人只有服從的權利。

不過個人認為,LPR比基準利率更靈活,更多變,更符合市場需要。

目前實行的4.9%的貸款基準利率,可是2015年10月最后一次調整,截止到現在已經4年多的時間了,真的是穩如泰山。

而改革后的LPR,更現實,尤其是當前經濟壓力大,央行放水節奏越來越快,下行趨勢越加明顯。


從大趨勢來看,改盯住LPR,月供成本會有減輕。

比如貸款100萬,30年期限,LPR從4.8%降到4.7%,每月月供能少5.60元呢!金額不多,也是實打實的優惠啊。

最后,央行公告里說,調整房貸利率時,可以改為固定利率,以后永遠不變。

筆者的建議是不要這樣,全球目前利率下行趨勢明顯,歐美等國家甚至長期0利率,所以,長期看,每年浮動一次對購房者更有利!

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新的利率制度出來了,肯定還是會有人罵娘。

以前也銀行的上浮系數,終身不變,上浮30%就一直上浮。現在改革了,上浮系數變成了LPR加點系數,也是終身制,生生比別人多掏幾十萬。

看看以前有什么偷天換日的手段嗎?

1、商貸轉公積金貸款

前邊說了,公積金目前不受銀行系統管理。利率較低并且長期穩定。商貸轉公積金貸款是一條非常有誘惑力的政策。

目前部分省市地方的公積金政策,支持商業貸款轉公積金貸款,如此一來,金融成本將會大大降低。


比如河南省直公積金系統,就允許最高做到80萬的公積金貸款。


滿足相關條件后,就可以將商業貸款轉為公積金貸款,共計減少利息支出幾十萬元。


所以說,盡早咨詢本地的公積金中心,是否有這方面的相關政策,努力滿足所需的條件,盡快轉成公積金貸款。


2、住房商貸轉按揭

通常指利率下降打折時期,通過銀行審核后,將原本較高的房貸,轉換為當前較低貸款利率的做法。

在2014年的時候,部分城市的商業銀行就提供這種金融服務。

其實也是在一種變相的銀行業的競爭,畢竟當時市場不景氣,房貸都是打七折的神存在。

不過可惜的是,在今年央行的公告中,已經明確禁止銀行提供“轉按揭”的金融服務。


這調降低月供的路子也被堵死了。


但目前的銀行業競爭也是相當激烈的,未來幾十年的金融政策誰都不好說。


或許過幾年銀行政策放開,類似“轉按揭”政策再次解禁,也不是不可能。

3、無奈的辦法

安心工作,認真搬磚,努力掙錢,才是最終的解決辦法!

利率的轉換是大勢所趨,是政策利率向市場利率轉變的必經之旅。

未來LPR之路究竟如何走,誰也無法斷言,只有拭目以待!

▼如有更多疑問,可以加我微信咨詢▼


(完)

責任編輯:楊帥

標簽: 房貸利率  
源自公眾號《米宅米宅》
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產品設計、運營管理,倡導實地走訪和一線調研,
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