歡迎來到米宅

微信登錄

  人文民生

若中國加息會引發房產泡沫破滅嗎?房產投資要等到18年底?

發表時間:2017-08-07  作者:米筐君  來源:米筐投資


10天之后,小密圈在8月4日晚上,悄無聲息的回來了。


這10天內,不少圈友發來著急的詢問,咨詢小密圈何時恢復,但都保持了理性等待的態度,感謝圈友們對米筐持續的信任!


遲到的7月小密圈問答精選來了!


5月小密圈精選問答:央行會定向放水嗎?現金為王時代到來?做職業股民好不好?悉尼房產能投資嗎?

6月小密圈精選問答:如何解讀一帶一路和雄安新區?人民幣會堅挺嗎?比特幣能投資嗎?

以下為7月米筐小密圈精選問答

1、根據歷年的美元周期看,在美國收緊貨幣政策時,前期熱錢流入多的國家都會被迫跟隨貨幣緊縮調整,因為若中國繼續維持寬松,勢必面臨貨幣貶值和資本外逃壓力。就像兩個裝有同樣多水且連通的水池,一個池子在不停地抽水令水位下降了,但另外一個池卻是塞住連通口防止水向抽水的池子流。即目前中國外匯管制越來越嚴防止資本外逃,美國緊縮貨幣政策已經發生了,若中國未來也跟隨加息政策或放寬外匯管制,會不會令資金外流同時還增加按揭貸款的利息成本,到時會不會引發房地產泡沫破裂呀? 


米筐拾葉:你的問題問的很好。


1)歷年美國收緊貨幣政策對全球造成?;腦蛟謨冢憾街?,全球的國家分工和貨幣、債務流行格局是美國來決定的。美國處于第一階層的消費國,他通過美元向全球輸出美元、債務、需求。全球的第二階層:加工制造,第三階層:原材料和能源提供國。這兩個階層的增長動力和貨幣的流動性都來源于美國,所以美國一停止需求,一停止債務和美元的釋放,全球都失去了動力。


2)現在,你看到上面的格局都是過去。現在大環境變了!中國改革開放以來,經濟發展極為強勁,現在已經是全球第二大經濟體,但你有沒有發現中國的地位隨著經濟增長也在變化。這就是我們要從第二階層往第一階層轉變的一個過程!這點一定要注意到!也就是,我們不再完全依賴歐美的需求和美元的流動性來維持我國的經濟增長。我們在激發本國的需求來帶動中國本身的發展!所以,你會看到,最近半年在美聯儲兩次加息的情況下,人民幣匯率不僅沒有貶值,反而升值了。中國的寬松是08年四萬億,之后實際上并沒有再加大寬松,反而我們廣義貨幣增速事實上已經連續七年在不斷創新低。


3)你說的房價問題。誠然,一二線城市的房價出現了一定泡沫,全球必定都在緊縮,對資產是有沖擊的。但是,我國的國情太復雜,當局這種強力行政監管的政策和措施在歷次房地產?;惺遣淮嬖詰?。所以,我國的房地產問題你無法找到前車之鑒。當局現在鎖死房地產流動性,目的就是維持現有泡沫,等待未來幾年居民收入和經濟體量上來之后,這泡沫能夯實。如果站在2022年,你再看現在的房價,可能又是另外一個感受了。


4)關于資本外流,這個很多人的感受都是假的。講真,真正是資本外流是在2013-2015年,外資、本國的富豪,該走的那幾年都走的差不多了。老百姓總是后知后覺的,認為還有很多人想走,這就是后滯效應。


5)加息問題,雖然央行的基礎利率沒有變,但是商業銀行已經把利息漲上來了。很多城市的房貸不僅沒有8折優惠,現在還要上浮10-20%。加息對高杠桿的投機客有大影響,但對整個社會來講,有壓力,但不足以導致崩盤。

2、怎么解讀廣州宣布的“租購同權”呢? 

米筐三萬:


1) 原文:具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女,其監護人在本市無自有產權住房,以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的,由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校(含政府補貼的)。


2) 能仔細看上面這條的人不多,其實這個限制非常多,首先本地戶籍,監護人無房的就排除了95%的人;其次外地戶籍,積分入學的租購同權,按照戶籍生同等對待,就近入學,其實已經實施好幾年了?;種葡?,產權最大,其次比孩子誰入籍早,最后才輪到租戶。


3) 這條政策這幾年不會產生實質影響,只會讓年輕沒買房的安心一些。 人類競爭社會,資源是不會平等共享的。

3、你怎么看待上海土拍住宅地全部只租不賣?是否將來學習新加坡擴大租房,順勢把二手房價平抑? 

米筐三萬:這個問題問得好。


1) 這件事出來后高度重視,我花了很長時間在分析研究。


2) 確實要轉向,學習新加坡模式,上海只是個開始。重慶去年,佛山年初已經出現100%自持。


3) 這個公租房。是解決買不起房這部分人的問題。那對于已有住宅,和可交易商品房,由于供給變少,反而會使核心區好房子更加值錢。參考新加坡目前房價。


4) 很可悲。社會將真正分化了,區別就是,有沒有核心資產。住在公租房里的,說白了,就是城市發展的干電池。

4、如果基金定投應該投資偏債基金還是指數資金還是股票基金?如果是指數基金是哪種類型好?如果是股票基金是否需要在股災時逃出?

米筐一號:基金定投的目的是攤低買入的成本,所以凈值波動浮動越大越好。


1) 買入股票基金;

2) 主動型的股票基金和被動型的指數基金各有優劣:主動股票基金看基金經理的管理能力,指數基金看大勢和被投的行業板塊。


建議:

1) 定投主動型的股票基金和指數基金,都參與;

2) 指數型基金可選滬深300、創業板、中小板

3) 定投基金要設置止盈位,尤其是指數基金,如賺50%翻倍等。

4) 定投的股票基金可以在股災時出來?;鴝ㄍ兌篤諳蕹?,必須要經歷至少一個牛熊周期。

5、房子經過這一波大漲以后,(后續上漲)空間感覺不大,后面還有房產稅、長效機制,為什么您說18底入手比較好?

米筐三萬:


1) 房價的空間,不是靠感覺出來的。勢起來了,需要順勢,這個勢,已經近20年了,非常強大,不是短時間能逆轉的;


2) 房價和資產價格,城鎮化率,土地財政,經濟地位,息息相關。這幾個沒有明顯改變,不談空間天花板。房產稅、長效機制沒有意義。房價上漲最受益的誰?他會讓自己少吃蛋糕么?


3) 18年底,是根據世界加息周期來決定的。

6、 坐標合肥,畢業后從事市政工程建設10整年,目前資產配置在合肥有2套高層學區房住宅,分別150平和200平,市場單價都2萬左右,都全款的,其他實體投資累計資產200萬左右,這塊收益逐年下滑,長期理財資產100萬左右,目前手上現金2千萬左右,還有1千多萬在工程項目里滾動短時間提取不出來。


有個問題想咨詢下,想在合肥買套帶好學區的別墅作為終極住宅,我看中的總價都在1500萬左右,目前是否值得出手? 

米筐拾葉:


1) 先說第二個問題,合肥的別墅能否買。我們一般不建議買別墅的原因是長期不升值,難出租,離市區較遠,孩子上學不便,老人生活社交環境孤離,大人離辦公距離遠不便,出手沒有買家。但是!也有例外!如果別墅就在主城區里或周邊極近,那么這是稀缺的,一些最近發展快速,城市框架拉的大的二線城市就有這么特征的別墅區存在,所以,這是可以購買并且長期持有的。畢竟,家庭資產到一定程度進行居住改善是正確的,不用糾結。但是,地段很重要,一定要在城區內。


2) 再來說第一個問題。其實,很多資產較高的朋友都糾結一個問題,就是手里現金占比太高。比如你這邊刨除工程資金外,3000萬的資產里面現金就有2100。其實這很正常。前一段國內私人財富報告里也講了:全國高凈值人群的資產配置分布,統計的現金也是占了接近總資產的一半。因為高凈值人群大部分是企業主,這些人有賺錢的能力,能把握到商業或者投資的機會,所以保持總資產的35%~45%的是現金類理財或者存款也是合理的。


3) 再說說你現在不合理的地方:

第一,你沒有買保險,重疾和意外類的保險可以給你的家庭資產定一個錨,特別是你自己,你是家庭主要收入來源,要買大保額的疾病和意外類保險,給你家庭一個保障。 (總資產的3%~5%以內) 

第二,風險類資產應當配置,股票這東西,對很多人來講,越是注意短期收益追漲殺跌越是虧錢。所以股市低位,比如上證3000點以下,就定投幾個指數基金,把這當成長期存款,長期收益絕對是跑贏利率收益的。(總資產10%左右) 

第三,缺少海外資產,美加澳新紐買個總款五六百的房產,不僅可以對沖未來國內的風險并且可以擁抱海外的生活,給人生一份禮遇,體驗生命的完整性是超越金錢本身的。(自己考慮考慮) 

第四,美元理財分紅類保險,這個好處不多說,留給你自己的保障。總資產(5%~10%)

7、因為限購限貸政策目前有意用公司名義在杭州、成都等二線城市購房,請教下公司名義買房的政策和法律上的風險?

米筐A先生:


1) 據我所知,公司買房不能按揭貸款,得全款,這樣會有資金壓力。但一些人會以公司名義全款買,再抵押給銀行,把錢貸出來;


2) 公司買房,資產在公司名下,屬于公司的資產,是進去公司的資產負債表里的;


3) 公司買房后的交易,有增值稅(個人滿兩年是可以免除的),土地增稅,所得稅的(投資性收入),而個人買房會減免不少稅費。 你可根據自己的情況進行取舍,各地情況也許會有所差異,建議你購房前咨詢售樓部或靠譜中介,再了解清楚。


8、 我現在準備把廣州的房子做抵押,現在銀行有兩種模式,一種是循環貸,每年底還本;另一種最長30年住房貸款,跟房貸一樣。都是基準利率上上浮40%。哪種好些?

米筐A先生:房產貸款有幾種方式:


1) 俗稱的對敲,把房子賣給自己可靠的人(親戚/同學/朋友等),這樣就能獲得費用最低/額度最高/期限最長的按揭貸款,其關鍵是你能找到這樣的人,并做好還款等約;


2) 循環貸,它適合短期資金使用,現在一般都是三年或五年的循環貸,但每年都要還次本金,需要提前籌劃過橋資金,每年都要麻煩一次,它的好處是每月只需付息,可以用更多的金額,還有一個更大的好處:循環貸給予的是信貸額度,隨用隨取,按日計息,隨時可以歸還,相當于銀行給你準備了一筆錢,一旦你發現優質的項目可以隨時購入;


3) 30年本息的房抵貸,你可以長期的使用一筆資金,每月固定歸還利息,它的月還款額會高于對敲的月還款額,但資產在自己名下,就減少了人的信用風險(不配合買賣/過戶抵押等)。所以都各有優劣,主要根據你的情況和資源進行選擇,以及你貸款的使用目的。

9、三萬先生,今天想和您探討一下交易之道!我業余做股票和外匯,也研究了很多年的技術,發現是誤入歧途,要想掙錢其實就是要抓住風口上的那只豬,然后跟它一起裝逼一起飛,等到泡沫足夠大時及時離場,也就是索羅斯的那句經典的話!道正確了,術才可求,但大部分人都弄反了!但是抓住風口談何容易,大部分人基本都是后知后覺,等到發現時已經不敢追了,最終成為別人的韭菜!請教一下,怎樣能及時抓住風口,最重要的是怎樣在泡沫大時及時離???

米筐三萬:開盤前看到你的提問,就來聊聊自己的老本行。圈里還沒人問過我。


1) 是的。你也研究過技術。目前金融操盤,盈利的有兩種,一種是飛豬模式。就是拿著不動。一種是超短,快速止盈止損。這是我周圍好友快速做起來的兩種;


2) 抓飛豬的訣竅,記?。喝蚪鶉謔諧?,都是政策市!所以,金融投資,如果你想走飛豬模式,一定要花大功夫,研究世界政治、中國政治。最簡單的,我現在說一句,所有金融類的漲幅,都是需要契合GDP的。你能理解不?


3) 然后談離場。其實也很簡單。不論股市、房價、外匯等等都是需要和GDP契合,做參照的。


4) 多看些世界格局的書,了解地緣政治。

10、對于重疾保險,您是比較建議購買大陸還是香港的呢?購買時有沒有什么比較需要注意的地方呢 ?

米筐三萬:


1) 我建議買大陸的。保險怎么買?通常我的建議是買貨幣寬松期的國家和地區的。香港保險以美元計價,美元現在全面加息。資金成本很高,所以保險公司壓力很大,在賠付和設計上,就會降低吸引力。


2) 以意外險為例。在購買中,要仔細辨認他的合同。比如:意外保額上分意外身故50萬和意外醫療1萬。前面看著很高,但是我們生活中發生的意外,大概率是不會身故,反而是磕磕碰碰的醫療1萬用的比例多。所以在選擇上,關注點要在意外醫療的保額上,而不是身故上。很多保險會宣傳前者,隱藏后者。


3) 比如平安某產品。意外保額中提到傷殘保10萬。但是沒寫明,傷殘應該是意外傷殘??客媾淖擲瓷杓坡┒?。


4) 掌握上面這兩個例子,基本能規避很多坑了。在選擇上會好很多。


(完)

責任編輯:米宅杰西

標簽: 米筐投資  
本文章原創自《米筐投資》
關于金融財經、宏觀政策、貨幣研究、產業結構等
更多精彩內容請識別左側二維碼。

專注全球視野、財經視角下的不動產資產配置!

鄭州區縣樓盤
金水區樓盤鄭東新區樓盤中牟樓盤二七區樓盤管城區樓盤中原區樓盤惠濟區樓盤高新區樓盤經開區樓盤航空港區樓盤新鄭樓盤滎陽樓盤上街樓盤平原新區樓盤新密樓盤開封樓盤焦作樓盤鞏義樓盤
鄭州二手房
金水區二手房鄭東新區二手房中牟二手房二七區二手房管城區二手房中原區二手房惠濟區二手房高新區二手房經開區二手房航空港區二手房新鄭二手房滎陽二手房上街二手房平原新區二手房新密二手房開封二手房焦作二手房鞏義二手房 鄭州二手房
版權聲明
米宅網所有用戶發布的樓盤點評內容版權歸北京米宅科技有限公司所有,任何媒體、網站、及個人未經授權不得轉載或傳播。本網站保留追究非法轉載者法律責任的權利。
網站常年法律顧問:大成律師事務所。
{ganrao}