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厚德載物 房產評論師

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  • 房產評論師
    厚德載物 點評 山頂棗莊儲備項目 2020-04-24 13:27
    未來金水天奕屬于棗莊城中村改造項目,首期位于東風路東明路西南角,容積率5.0,住宅高度100米,商務地塊150米,是未來地產集團重組后開發的首個項目,據悉首期產品以200-285平的大平層為主,李瑋珉大師團隊操刀設計,將打造360度無死角觀賞東風渠的高端臨河產品,主要針對老城區的高端改善客戶,產品對標嘉里中心,主城區確實需要多一點這樣的產品,希望一切不只是說說而已。
    優勢:臨近中州大道、東風路、經三路。
    地鐵8號線已經開建
    與北龍湖一路之隔,區域成熟度已經不容置疑
    項目東南角為規劃棗莊小學,預計2020年9月份投入使用。
    劣勢:5.0的高容積率
    首期住宅地塊北側為規劃商業公寓及150米的商業建筑,南側為安置房,前后夾擊希望不要影響到土豪們欣賞東風渠美景的心情。
    整體來看,雖然項目容積率高,開發商品牌也一般,但勝在區位完美,金水主城土地越來越少,價值在逐步凸顯,尤其是隨著市政對主城區的升級改造,主城區換新一新,高端價值全面回歸,要說國基路是2019年最忙碌的一條路,那么2020年這種忙碌已經轉移至曾經的財富大道經三路,周邊有申泰中原印象、融創蘭園等。
    但目前項目現狀是自2014年拆遷開始,土地還未進行招拍掛,依然是前途未卜,不過金水天奕已經是板上釘釘,周邊成熟社區較多,改善市場還是很強大的,持續關注吧。
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    山頂棗莊儲備項目山頂棗莊儲備項目
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 瀚宇天悅城 2020-04-23 23:36
    5月土拍,瀚宇天悅城張家村改造項目后續地塊被提上日程。
    分別為鄭政出(2020)18號位于新龍路南、文化北路西,商業地塊,11.23畝,40年產權,建筑高度24米,容積率2.3,起始價10237元,起始地價912萬元/畝,起始樓面價5947元/㎡。
    鄭政出(2020)19號位于金冠路北、園田北路東,商務金融兼容商業地塊,29.64畝,40年產權,限高100米,容積率4.9,起始價34358萬元,起始地價1159萬元/畝,起始樓面價3548元/㎡。
    鄭政出(2020)20號位于三全路南、文化北路西,住宅兼容商業用地,69.59畝,70(40)年產權,限高100米,容積率4.2,起始價77217萬元,熔斷價116017萬元,競地價最高限價154434萬元,起始地價1110萬元/畝,起始樓面價3963元/㎡。
    其中18號、19號地塊為新龍路附近挨著匯金玫瑰園、建業楓林上院小區的商業地塊,地塊較小,亮點不多。
    20號地塊為住宅+商業地塊,是瀚宇天悅城的第二個住宅地塊,臨近在售的1期,亮點還是很多的,北鄰三全路,東臨文化北路,地鐵4號線豐慶路站以及地鐵7號線張家村站;相比一期4.9的容積率,20號的容積率為4.2.;距離升級改造的東風渠景觀公園及金水區市民公共文化服務活動中心更近。
    但地塊相比1期略小,同樣為住宅+商業地塊,應該與1期類似,涵蓋住宅、公寓、寫字樓、商業等多種業態,不過1期戶型及外形有點中規中矩,無亮點,希望2期能有所改善。
    周邊新盤較多,華瑞紫金嘉苑、美盛教育港灣等,各有利弊,考慮北區置業可以對比關注。
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    瀚宇天悅城
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 星聯灣 2020-04-23 09:41
    高顏值河景房—星聯楓橋灣來了。
    以囤地多,一向有著“大地主”之稱的星聯芒果集團最后一塊精品住宅星聯楓橋灣即將面市。
    位于白沙片區的賈魯河畔,北臨象辰路、南臨賈魯河、西臨中山路,容積率1.6,綠地率35%,規劃7棟9層洋房產品,一梯一戶設計,層高3.1米,戶型面積段為150/170/195,總規劃戶數190戶,現代主義建筑風格,外立面設計靈感來源于蜂巢的六邊型設計,采用全鋁板外包,真正的河景房,是星聯芒果集團繼星聯灣墅品之后,精心打造的又一灣系高端產品,主打改善及終極改善。
    周邊本來就是星聯的大本營,星聯御象湖/嵐溪府/星聯灣均在此處,還有融創象湖一號/永威森林華花語/鄭地美景東望,住宅項目集中,而且基本不牽扯安置房開發,居住環境比較純粹,最近及唯一地鐵站點為南側的8號線龍王廟站,商業主要有新田360廣場,除了項目臨近規劃的小學,綠博大道北側在建的有省實驗學校初中部和高中部,作為鄭東新區的自然外溢區域,這里是名副其實的白沙住宅集中核心區域,目前部分項目已交房,區域成熟也是指日可待。
    2020年的白沙注定非同尋常,鯤鵬小鎮的落地,金山/銀山/象山三大景觀公園同時開建,未來的白沙有種大勢磅礴的感覺,但這里屬于那些真正愿意陪它長期發展的人們。
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    星聯灣星聯灣星聯灣
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 天倫城 2020-04-22 12:09
    一波三折的任莊項目,最終還是天倫的天下。
    首期地塊位于鄭港輔路西、鴻寶路北,容積率1.99,規劃5棟高層、9棟洋房,目前預售已公示,首開洋房3#和8#(其中3#為1梯兩戶,面積為125平,8#為一梯兩戶,面積為140平)、高層14#,2梯4戶,面積為97平、117平、129平,毛坯交付,后期物業為天倫物業,物業費是高層3.5,洋房3.98.
    優勢:處于科教園區的鴻園片區,這里以低密度住宅為主,安置房較少,未來居住氛圍比較純粹。
    周邊規劃道路明理路、鴻苑路將跨越連霍高速與龍子湖片區實現無縫對接,東側臨近東四環,沿明理路一路向北的規劃地鐵1號線北延線在周邊設有站點。
    宣傳的最大亮點還是引入的優勝路小學、鄭州七中和金水區第六幼兒園,全為公立一站式教育服務。
    西側為賈魯河濕地公園。
    劣勢:前景一切都是美好的,但周邊目前大部分規劃要么是還在紙上,要么處于建設狀態,各種配套設施都比較匱乏。
    距離鄭徐高鐵線路較近。
    脫離了金地和綠城的光環,這個區域目前還是一片荒涼,想要銷量和脫穎而出,除了名校加持,適當的價格戰應該也是必不可少的,發展潛力還是有的,上不上車,主要看價格。
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    天倫城天倫城
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 保利文化廣場 2020-04-21 12:46
    高新區地標建筑—保利文化廣場開建。
    位于科學大道雪松路交叉口,分4期開發,待入市為二期產品,占地66畝,容積率4.49,規劃5棟住宅、1棟公寓、商業及一棟不低于150米的超高層寫字樓建筑,戶型為95-152平的三房、四房產品,戶數842戶,精裝交付,現代典雅建筑風格,是2020年河南省重點建設項目。
    文化配套是亮點,引入保利拍賣/保利書城/保利和樂幼兒園/青少年宮/保利和熹養老生活館等。
    其中保利拍賣落戶二期,已經成為與佳士得/蘇富比并列的世界三大拍賣行,未來這里將會定期舉辦文化藝術品/文物藏品等主題性巡展活動。
    保利配套的青少年宮、和樂幼兒園在一期。保利和樂會”是以社區為依托,以青少年兒童藝術培養為主營業務,致力于為 0— 12 歲兒童提供一站式的綜合素質教育平臺。
    和熹會是保利地產旗下提供專業介護服務的機構,以“醫養結合”為服務特色,通過引入當地三甲醫院優質資源,提供老年生活照料、金融、旅游等一系列定制服務,并推行“一地入會多地養老”的會員機制,從身心并護出發,推出涵蓋醫療、康復、心理、娛樂、膳食生活照料的“六位一體”服務體系,為長者有尊嚴、有質量的享受晚年生活提供保障。
    主打“文化+地產“理念,目標為未來將打造成從幼兒園到老年的全生命周期2.0的自循環系統。
    除了內部規劃強大的配套外,教育資源一直是高新區的優勢,周邊有鄭州中學附屬小學/鄭州大學附屬小學/艾瑞德國際學校/鄭州外國語學校等。
    處于高新老城區的核心區域,位置也是一大優勢,臨近科學大道,周邊有已通車的地鐵1號線,在建的地鐵8號線(銀屏路站),周邊有正弘青云筑及正弘匯,對面為正弘數碼港,保利的和正弘規劃的超高層建筑及商業落成,未來這里將成為高新區的門戶位置/新的商圈。,可以參考現在有著金水副CBD之稱的花園路東風路一帶。高新區改善可以關注。
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    保利文化廣場保利文化廣場保利文化廣場
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 綠都青云敘 2020-04-20 17:58
    綠都青云敘位于惠濟區江山路科技路交叉口,為惠濟區杜莊城中村改造項目,總占地約522畝,首期開盤位于科技路南、杜莊街西,容積率2.5,建筑高度60米,綠地率大于35%,樓面價4416元/㎡,規劃5棟18-20層小高層產品及一棟幼兒園,面積為95-135平,精裝修交付,這是綠都地產旗下首個云系高端產品。
    交通配套:處于江山路、天河路、開元路、英才街圍合區域 , 地鐵2號線賈河站位于開元路江山路交叉口東側天河路規劃有地鐵3號線北延線工程
    教育配套:內部規劃有幼兒園、小學、初中,周邊有惠濟區實驗小學、惠濟區錦藝實驗小學、惠濟區外國語中學,但距離項目較遠,劃片的希望不大,中學有鄭州師范學院附屬實驗中學,位于開元路南、胖莊路西為鄭州四中高中部新校區。
    商業配套:惠濟萬達廣場以及未來錦藝四季城規劃的惠濟錦藝城項目。
    生態配套:定位“北美”的惠濟區,生態資源自然不在話下,小范圍的有古樹苑公園,大范圍有黃河濕地公園,賈魯河濱河公園,索須河等。
    已經偏離了惠濟區的核心發展區域(開元路文化路一帶),周邊新盤有南側的?;嵩埃ㄒ芽?,但不穩不火)、東側的錦藝四季城(千畝大盤)、北側的正商家河家(銷售也不太盡人意),周邊的區域發展已經從天河路慢慢轉移至江山路,江山路以西有雙橋城中村項目、花卉市場、雙橋汽配城等,短時間內還略帶濃郁的村落氣息。
    這是綠都地產首次進駐北區開發的項目,定位偏改善,社區運營方面也加入了一些比較新穎的元素在里面,亮點很多,可以關注。
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    綠都青云敘綠都青云敘綠都青云敘綠都青云敘
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 名門西崗 2020-04-17 17:21
    碧桂園不虧是業內出了名的高周轉,布局常西湖新區西崗改造項目,2月份拿地、3月份出規劃、6月份開盤,一個快字了得。
    2號地西崗路南、護膝路西,規劃4棟31-34層高層住宅、2棟幼兒園,兩梯四戶,層高2.9米,規劃戶數686戶,容積率4.19,機動車停車位714個,其中包括地上71個,地下643個;非機動車停車位地上576個,地下593個。
    3號地湖西路西、北崗路南,規劃8棟29-30層高層住宅(其中5/6/7/8號樓為裝配式建筑)、2棟商業和1棟幼兒園,兩梯四戶,規劃戶數1693戶,地下機動車停車位1656個、地上機動車停車位183個,地上非機動車停車位1797個、地下非機動車停車位982個。
    以鳳凰城系列命名的項目,基本都是千畝甚至萬畝大盤,鄭州版的碧桂園鳳凰城也不例外,6200畝,以上兩塊地為首期開盤,臨湖,中原區-常西湖新區第一站,可以看得見摸的著地鐵1號線,看規劃產品是千篇一律,無心意,體量較大,不知后期是否會引入名校、商業或具碧桂園特色的項目來為此加分。
    與碧桂園西西湖項目一南一北相對應,常西湖高新區剛需大盤來了。
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  • 房產評論師
    厚德載物 點評 保利海德公園 2020-04-15 20:53
    周末探盤之保利海德公園。
    1號院、2號院、3號院相繼成尾盤之后,占據整個項目最好位置的4號院即將開售,規劃17棟小高層住宅及1棟幼兒園,地塊較前面地塊都大,92畝,容積率2.9,西側為規劃小學和中學用地,規劃戶數1366戶,其中套內面積大于130平的為72戶(意味著4號院將為需求大戶型的改善客戶提供上車的機會).
    .交通配套:整個項目介于花園路、中州大道、麗水路圍合區域,麗水路東側未來將于楊金片區貫通,西側穿過花園路、文化路一路向西。地鐵2號線最近站為劉莊站,距離項目還有段距離。后期楊金片區沿慧城大道(原金城大道)規劃有地鐵20號線,最近站點位于大河村美商項目附近,距離項目同樣還有段距離。公共交通主要依托花園路和中州大道。
    教育配套:引入的緯五路一小及待定的重點初中,幼兒園引進保利旗下專業教育公司和樂教育。
    生態配套:這一直是項目宣傳的亮點,北側為賈魯河濱河景觀帶,其中中州大道至麗水路寬度達到323米,花園路-中州大道沿線綠化面積在1000畝左右,這里還是賈魯河段“界”分區的“假日浴場”景觀節點,設置沙灘日光浴場及潛水游泳池,引入沙灘摩托、沙灘足球、沙灘排球等眾多沙灘娛樂項目,填補鄭州沙灘娛樂項目的空白。除了夾在中間的軍用油庫有點煞風景,保利海德公園獨享超大面積公園也是一道靚麗的風景線。
    商業配套:杓袁地塊暫無商業配套,后期連霍高速南劉莊地塊規劃有大體量商業,賈魯河對面正弘府和富力同樣規劃有商業,未來的逛街模式為要么跨過賈魯河,要么跨過連霍高速,而且為了低密,遠離嘈雜,1號院、2號院、3號院均為無底商社區,社區內部配套僅有200平左右的便利店用房,生活配套只能寄希望于安置房區域了。
    市區動不動5.0左右的容積率,保利海德公園最多3.0的整體容積率及低密度小高層的設計,還是吸引不少客戶的追隨,利弊均衡,考慮通勤時間距離主城區的距離還在合理范圍內,能接受這個價格的剛需、剛改、改善可以關注。
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    保利海德公園保利海德公園保利海德公園
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 綠都東瀾岸(金秋嘉苑) 2020-04-15 20:15
    綠都東瀾岸位于經開物流園區楊橋大道與南三環交叉口向北200米路西,總占地面積600畝,分三期開發,一期占地52畝,容積率3.5,規劃6棟高層和兩棟商業,面積為89平、105平、122平、140平,新亞洲建筑風格。
    地處物流園區的北部,已偏離規劃夢湖住宅集中區域,周邊以工業用地和物流倉儲用地為主,住宅地塊較少。優勢:東側臨近龍渠,東北角規劃1800畝泉山花谷公園,以上兩點均在未來可體現出來其優勢。
    深知物流園區大貨車橫行的劣勢和中國家長對教育的喜好,項目已于經開區朝鳳路小學簽約,中學與河南省實驗中學簽約,命名為河南省實驗中學龍飛校區。
    劣勢:東側為宇通重工用地,緊鄰西側為蘭博爾國際創新科技園,南側為規劃新亞創新產業園,基本上被大范圍的物流及工業用地包圍,住宅的存在感有點低。
    短期內沒有地鐵。
    各種配套短缺,城鄉結合部氛圍較濃,現狀一時半會難以改變,發展周期較長。
    雖然周邊鄰居白沙、濱河、航空港區一個比一個強大,但夾擊中間的物流園區總有種被拋棄的感覺。
    開發商綠都地產為宇通集團子公司,目前項目分部鄭州東西南北,實力還是很強大的,盡管外部環境有點堪憂,但內部設計規劃加入各種元素,綠都是一點也沒有含糊,地緣性客戶及在附近上班經商的客戶可以關注。
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    綠都東瀾岸(金秋嘉苑)
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 恒大中原區儲備地塊 2020-04-14 19:42
    千呼萬喚始出來,恒大中原區項目—恒大云璽終于面世。這是與金水區恒大名都同期的項目,為原河南建筑學校所在位置,2012年已經于中原區人民zf簽約,歷時6年才完成土地競拍,又因各種原因一直延遲到了2020年。
    18年11月23日,項目土拍。
    鄭政出(2018)144號(網)位于中原區洛河路北、文化宮路東,約24.64畝,容積率5.1,樓面價3410元/㎡,限高120米。鄭政出(2018)145號(網)位于中原區中原路南、文化宮路東,約28.35畝,容積率10.7,樓面價2188元/㎡,亮點在于高度是300米,其中CBD著名的網紅打卡地大玉米高度是280米。
    地塊較小,臨近中原路為商業地塊,即為300米超高層的鄭州西區地標性建筑,未來將打造成集住宅/購物/休閑/娛樂/美食語一體的商業中心,其南側為住宅地塊,限高120米,規劃4棟32-37層高層住宅,總戶數390戶,車位1433個,戶型以一梯一戶大平層四室三衛為主,定位標準改善產品。
    地處中原老城區的核心區域,臨近裕達國貿/市zf/綠城廣場/碧沙崗公園等,學校有伊河路小學/鄭州一中/鄭州外國語學校/鄭州十九中,周邊有地鐵5號線市中心醫院站,周邊各種配套都比較完善,算是中原區的心臟位置,可以對標紫荊山旁的嘉里中心。
    周邊以家屬院為主,新盤較少,改善需求量比較大,所以恒大云璽的誕生只為土豪改善而來。
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    恒大中原區儲備地塊恒大中原區儲備地塊恒大中原區儲備地塊恒大中原區儲備地塊
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