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海天 房產評論師

  • 房產評論師
    海天 點評 正弘高新數碼港 2020-01-12 10:52
    又一個城市發不了支持“商改租“的政策,主要還是寫字樓庫存較高導致的。深圳《深圳市住房和建設局關于既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》對于改建條件,《通知》對可實施“商改租”的既有商業辦公用房進行了限定。該類用房需同時滿足已辦理不動產首次登記且不動產權證所載用途為辦公、商業;不存在查封登記等限制轉移登記的情形;改建的部分應當是相對獨立的空間且改建后的租賃住房原則上不少于50套(間)。
    《通知》要求改建后只能用作租賃住房,且5年內不能改變租賃住房用途。該類租賃住房不提供學位,考慮到商業辦公用房的改建多以小戶型為主,且在不改變土地性質的情況下,主要是將商業辦公的建筑功能調整為商務公寓功能。
    這是深圳的一個想法,當然其他城市已經有這樣的政策了。原因也大多一樣。一方面商業寫字樓、辦公用房庫存逐年增加,租金下降,一方面可以出租的房子少,租金也高。這就有了“商改租”的政策。政策明確了這類“商改租”的房子不能單獨出售,鼓勵專業租賃機構運營,也就是長租公寓之類的模式。不過現在長租公寓也不如以前火了,經歷了幾家長租公寓暴雷的消息,現在很多有長租公寓業務的開發商都已經放慢了步伐。
    很大的問題就是改造的成本需要好多年才能收回來。鄭州的萬科泊寓也不過是開了兩家,一個在鄭州大學附近,一個在燕莊附近。這遠遠比不上萬科在鄭州的房屋銷售、物業管理、商業廣場項目的規模和利潤。
    就像正弘青云筑規劃的是180米寫字樓,關鍵是鄭州的寫字樓也是庫存很高,租金很低,這也是很多商業、辦公類變成公寓在賣的原因。
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  • 房產評論師
    海天 點評 瀚海海尚 2020-01-04 15:50
    瀚海海尚剛開業不久,裝修留下的味道還很大,不過最引人注意的是其炫酷的外形。從瀚海晴宇大獲成功后,瀚海是把它的炫酷的外觀造型繼續沿用。
    然后就是瀚海海尚的位置比較好,海尚MALL位于金水區東風路主城區核心區域,占據核心地段,與金水區zf、省中醫院、綠蔭公園僅一步之遙。該項目總占地50505平方米,總建筑面積28萬平方米,商業總體量12萬平方米,地上5層,地下2層,環抱式商業,街區在前,集中商業在后?;慵稅閌?、餐飲、兒童、體驗等多個業態,項目定位為公園式家庭休閑娛樂體驗中心。
    至于引進的品牌,和多數的商場一樣,其中的品牌有阿迪達斯、耐克、杰克瓊斯、優衣庫(還沒開業)、屈臣氏、永輝超市、巴奴火鍋等等。珠寶首飾、健身房、影院也是都有的門店。
    現在人們都說服裝行業不好做,主要是人工成本上升,但是阿迪、耐克、優衣庫在鄭州的很多商場都有。從它們的財報上也能看出來。
    耐克大中華區2018財年營收達51.34億美元,在匯率不變的基礎上,同比增長18%,息稅前利潤達到18.07億美元,同比增長20%,連續十六個季度實現兩位數增長。這是耐克大中華區第一次突破50億美元營收。
    阿迪達斯2019年前三季度大中華區銷售額達9億歐元,同比增長25%,除去匯率因素,同比增長28%,增幅位列阿迪達斯六大市場首位。
    最后就是永輝超市真的是做成功了,在鄭州新開的商業中,永輝超市最多。幾乎是新商場的標配了。
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    瀚海海尚
  • 房產評論師
    海天 點評 招商公園1872 2020-01-03 20:07
    2019年12月31日,中國金茂控股集團有限公司與河南頤城控股有限公司簽署合作開發協議,共同開發鄭州二七區馬寨新城城市運營項目,中國金茂城市運營項目累計達20個。
    實際上中國金茂和中建七局一樣有城市運營的經驗。中國金茂也是有一級土地整理的經驗,比較成功的就是長沙的梅溪湖國際新城,和中建七局在濱河國際新城、雙湖科技城的模式大體一樣。金茂在梅溪湖的投入是很多的,除了自己的住宅,還有金茂覽秀城這樣的高端商業綜合體賺足人氣。湘江集團大廈刷新了大河西城市天際線之后,在梅溪湖西岸,一座投資35億、規劃高度330米的金茂大廈正式開建;2011年開始,中國金茂與長沙大河西先導區(現湖南湘江新區)管委會等相關方共同對梅溪湖片區進行綜合開發,昔日的郊野搖身一變,成為長沙的一張亮麗名片。梅溪湖國際新城的房子普遍已經一萬五六了,在長沙來說已經是房價很高的區域。
    其實片區開發和央企合作也是有很多好處的。像中國金茂這樣的央企有資金實力,有城市運營經驗,比給小開發商要很多。整體開發、整體規劃、大手筆投入,這樣的運營可以改變馬寨的面貌??鑾衣碚奈恢靡埠芎?,距離常西湖新區也很近。總之,這對馬寨是利好,鄭州除了濱河國際新城和雙湖科技城以外,也應該有金茂的馬寨新城。
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  • 房產評論師
    海天 點評 保利文化廣場 2019-12-31 18:31
    保利文化廣場的后期地塊也有了眉目,根據土地出讓前置條件,地塊將建設一棟150米的5A甲級寫字樓,自持商務建筑面積不低于15000平方米,且用于拍賣、巡展等相關文化產業,持有運營年限不低于十年。
    鄭政高出〔2019〕34號(網)地塊位于科學大道北、雪松路東,土地用途為商務金融兼容城鎮住宅用地(地下交通服務場站用地),土地面積43753.34平方米(折合為65.63畝),出讓年限商務金融40、城鎮住宅70(地下50),容積率小于4.5,建筑限高180米。起始價54002萬元,熔斷價81202萬元,起始地價823萬元/畝,起始樓面價2743元/㎡。
    隔壁正弘的180米寫字樓,保利文化廣場是150米寫字樓??梢運悼蒲Т蟮朗歉咝慮暮誦鬧鞲傻?,也是一條景觀大道。從西三環沿著科學大道,分別是高新萬達、信息工程大學、正弘匯商業和寫字樓、保利文化廣場商業和寫字樓、升龍又一城商業、鄭州大學、萬科廣場等等。未來這里也是高新區夜經濟的主場。今年的各項文件中,中央也很重視夜經濟,夜經濟是指從當日18時至次日凌晨2時所發生的服務業類經濟活動,
    無論是夜宴、夜飲,還是夜唱、夜購,夜間消費大多是服務性消費,幾乎涵蓋了商業、交通運輸業、餐飲業、旅游業、娛樂業等所有第三產業。就像現在抖音很火的有不倒翁小姐姐的大唐不夜城,就是豐富人們夜間生活的好地方。當然鄭州的夜生活主要是商場、餐飲了。
    一年一度的女子馬拉松也是沿著科學大道跑的,而且現在科學大道是淺埋隧道的規劃,比之前的高架橋規劃要很多。
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    保利文化廣場
  • 房產評論師
    海天 點評 朗悅公園道1號 2019-12-29 12:33
    6000多元的房子就是高新公園里這個項目宣傳的,在周邊公園茂的公園茂10000左右的時候,這確實是很低的價格。不過也有很多不一樣的地方。
    1.位置信息。這個項目在公園茂附近,和漢威科技挨著。周邊是中心廣場,公園茂商場。位置是相當的好。確實是讓人容易沖動。
    2.信息模糊。宣傳頁上也沒有開發商信息,也沒有說明這個項目賣的房子的性質,是辦公用房還是其他的住房。然后也沒有預售證這些信息,6000多一平屬于內購價。以后會不會有風險很難說。宣傳彩頁上也沒有說是居住用房,只是有點像平時開發商宣傳的公寓,當然日后有糾紛,開發商也可以有理了,因為宣傳彩頁上也確實沒有相關信息 ,更沒有相關承諾。
    其實這就比較坑了,就類似于“三無”產品,三無食品是指無生產日期、無質量合格證以及無生產廠名稱。
    當然這房子價格確實是便宜,然后就是公寓本身就比較模糊。就連萬科也被報道過。中央電視臺財經頻道《經濟半小時》和《經濟信息聯播》欄目,相繼報道萬科公司在佛山市銷售的金域中央樓盤將辦公用房包裝成公寓樓盤,出售給購房者,涉嫌“虛假宣傳違規銷售”問題,引發社會廣泛關注。
    這個高新公園里的項目確實有很多信息不清楚的地方,風險也是很大的。遇到這種還是要小心些。畢竟這么低的價格,而且位于高新區的核心位置,確實是讓人容易沖動。
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    朗悅公園道1號
  • 房產評論師
    海天 點評 經開萬錦城 2019-12-25 21:24
    經開萬錦城的商業這兩天開業了,全名叫萬錦·盛華里,位于航海東路與經開第四大街交叉口東北角,鄭州站與鄭州東站三角地帶,為河南優悠萬聯和萬錦置業聯合開發,因此,萬錦盛華里和在國基路的YOYOpark是同一系統。YOYOpark是11月剛開業。
    經開首進品牌:星巴克、必勝客、麥當勞、奧斯卡影城、瓦庫、巴奴毛肚火鍋、蓉亭食貝、韓風源自助餐廳、呷哺呷哺、吉野家、
    品牌升級:奧斯卡影院、世嘉健身
    此外,還有不少品牌在適應的過程中尋找錯位定位。例如主力店之一的綠標永輝Bravo超市,為永輝的精品超市系列。永輝超市也是最近兩年開業很多的超市,也是很有特色的。
    1.永輝超市bravo不是那種大而全,而是小而精的路線。對比一下家樂福、丹尼斯就可以知道,沒有那種大賣場的齊全,比如箱包、服飾、圖書是很少的,水果、蔬菜、點心、肉類等生鮮品類是很齊全的。畢竟永輝超市就是以生鮮起家的。而且生鮮類的受電商影響很小。比如買肉、水果、蔬菜、點心這些去電商上買也不是很有優勢。
    2.永輝超市促銷活動很多?;舊弦輝亂淮?,什么幾周年促銷、年終內購會、新店開業全城同慶等等,種類很多,至于價格低至幾折,也是跟雙十一差不多,價格確實是低了,至于是不是比平時低很多,也很難說。
    經開萬錦城的商業對于經開區來說也是和公園茂在高新區的意義一樣。從店面來看也很相似,經開區的居民也總算是有了一個可以逛的地方。
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  • 房產評論師
    海天 點評 建業凱旋廣場 2019-12-21 17:20
    12月18日,鄭州建業凱旋廣場正式開業,建業老胡親自站臺。這座商業+藝術的城市商業綜合體,讓人看到了鄭州商業更多新的可能性,鄭州花園路商圈又添一巨頭。這也算是建業顯眼的一次活動,建業電影小鎮開業的時候也是吸引不少人前去游玩。
    一些項目的介紹中也可以看出建業凱旋廣場的特色。整個項目的首進品牌,達到了60%,這其中包括7000m2的主力書店言幾又、亞洲第八家的失重餐廳、充分體現社交屬性的藍蛙、杭州知名餐飲連鎖品牌的外婆家,國際潮奢品牌DANTE等,而星巴克臻選店、絲芙蘭旗艦店、海底撈新概念店等也志在同類品牌中體現了差異與提升。
    花園路商圈PK二七廣場商圈
    二七廣場包括丹尼斯大衛城、華潤萬象城、德化街,還有在建的新田太康路店?;ㄔ奧飛倘Πㄐ綠?60店、正弘城、建業凱旋廣場、丹尼斯花園路店。二七廣場在地鐵一號線上,一號線連接東西大學城、鄭東新區、高新區,人流量大?;ㄔ奧飛倘υ詰靨畔呱?,周邊有人口密集的金水區,也有一些相關的省級行政單位或者家屬院,消費能力很強,時尚潮流。
    二七廣場的大衛城、萬象城更加高端奢華,花園路商圈更加時尚潮流。不過總體來講這兩個地方已經是鄭州很強的兩個商圈。比起單一的萬達廣場更有優勢。正弘城和建業凱旋廣場兩個商業距離很近,也可以吸引更多人,畢竟逛兩個商場可以花費更多時間,也更有樂趣。
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  • 房產評論師
    海天 點評 華南城 2019-12-21 09:20
    華南城集團董事長鄭松興會見萬達集團董事長王健林,華南城集團計劃于深圳,鄭州、南昌等地引入萬達廣場項目,華南城集團鄭州華南城、南昌華南城新建城等多個項目計劃引入萬達廣場。
    萬達集團于2017年初宣布全面實施“輕資產”戰略,所謂“輕資產”,即萬達不出項目的投資資金,只輸出品牌,和負責設計、建設與運營,并分得收益,目前在建的133個萬達廣場中,107個是“輕資產”項目。
    當然萬達廣場現在也是平民消費,而且萬達廣場也很多,不是什么新鮮事物。關鍵是南龍湖已經有了龍湖錦藝城,再加上萬達廣場,南龍湖的商業中心已經顯示出來了。
    華南城這有很大的交通優勢,地鐵城郊線連接鄭州主城區和航空港,東鄰潮河,西接鄭新公路,南至107連接線,北到雙湖大道。鄭州華南城以1200萬平方米總規劃建筑面積的超大體量,集商貿交易、物流集散、展示推廣、信息交流、創新促進、產業培育、特色旅游、城市化綜合配套等八大功能于一體,成就中原地區最具規模效應的現代綜合商貿物流城?;銑鞘侵V菖⑹諧≈付ǖ耐馇ǖ刂?。很多人也反映華南城的商鋪經營的不怎么好,不過隨著南龍湖的人口越來越多,龍湖錦藝城、華南城附近未來還是有著南龍湖核心區域的可能性。
    管南還沒有大型的商業中心,港區除了錦榮也沒有大型的商業中心,不起眼的南龍湖卻建成了錦藝城,又計劃引入萬達廣場。確實是很意外。
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  • 房產評論師
    海天 點評 國信西苑 2019-11-26 22:07
    萬科世曦是萬科合作開發的金水區岳砦項目,另外萬科還與河南國信房地產開發有限合作開發洛達廟的項目。
    洛達廟一期的土地已經拿到。鄭政出2016(19)號地,地塊面積33811.67㎡,折合50.72畝,容積率大于或等于1并且小于5,該地塊被河南國信樂達房地產有限公司以起始價27958萬元摘得,按最大容積率計算,折合樓面價1653.75元/㎡。
    據土地出讓前置條件意見書顯示,該地塊需配建不低于16905.84㎡的公共租賃住房,并在項目一期建設,套型面積控制在60㎡以內。
    河南國信樂達房地產有限公司是河南國信房地產有限公司的子公司。一些資料顯示河南國信房地產先后開發了海燕出版社家屬區、辦公樓,省建行住宅區、非常SOHO等項目。2005年,國信房地產改制后,又先后開發非常國際、非常旺角、紫檀華都等項目。
    此次萬科合作開發洛達廟的項目也是萬科逐漸進入鄭州主城區的一個項目。項目周邊有秦嶺路、隴海路、西三環等交通干道。
    優勢:項目周邊有中原萬達,也有和昌灣景國際、昆侖望岳等小區,周邊配套比較成熟。
    劣勢:距離西三環、隴??燜俾芬彩潛冉轄?,會有一些噪音影響。
    萬科逐漸從四環線開發到了三環線,萬科民安星辰在西三環航海西路附近,萬科民安江山府在北三環附近,萬科美景龍堂在中州大道航海路附近,三環高架、四環高架附近都有萬科的樓盤,萬科也是堪稱“高架專業戶“了。
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    國信西苑
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    海天 點評 中益7囍 2019-11-25 22:58
    高新區的問題樓盤,江山愛丁堡、中益七喜都是位置很好的樓盤,可惜開發商不靠譜,加上當初內購,確實是讓業主們等了很久,也經常上領導留言板和新聞報道。
    據房地產報報道,江山愛丁堡目前處于法院查封和施工停滯狀態,下一步樓盤將進入拍賣程序。鄭州市高新區zf曾進行協調,但沒有任何實質性進展,所涉及300戶業主仍陷在錢房兩空的境地。
    因愛丁堡拖欠原發建設集團工程款,原發建設將其訴諸公堂,法院最終判決愛丁堡支付工程款3306萬元及違約金,如不履行,原發建設有權對所涉工程折價或拍賣所得的價款優先受償。
    中益七囍也屬于高新區問題樓盤,高新區已成立問題樓盤小組,梧桐辦事處已設立中益資金監管賬戶,近期已撥付道路、綠化、公租房裝修工程款項至施工單位。
    中益七囍還好些,五證齊全,雖然歷經波折,最終還是能交房的。江山愛丁堡五證不全,又挪用資金,怕是很難解決。記得當初去看的時候,置業顧問也說鄭州的江山路就是以公司命名的,如今看起來也是諸多不靠譜。
    高新區有很多千畝大盤,也有很多幾棟樓的迷你盤。以前的有江山愛丁堡、丁香郡、中益七喜,現在的有鄭報玉蘭先禾、公園世家、華瑞紫銀華庭,這些都是位置很好的樓盤,但開發商同樣重要,比如開發商實力不行,違規銷售、挪用資金、延期交房等等各種問題都可能發生。然后五證齊全很重要,雖然參與開發商內購可以省一些錢,但五證不全的樓盤風險更大些。
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