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海天 房產評論師

  • 房產評論師
    海天 點評 恒大刁溝棚戶區改造儲備項目 1天前
    碧桂園西湖加上碧桂園鳳凰城,可以說是拿下了整個西流湖附近區域的開發權力。其實恒大也不差,恒大在中原區有恒大云璽,也有恒大刁溝的項目,高新區也有兩個大項目,正在售賣的恒大城和趙村項目,都是千畝大盤。趙村也是橫跨隴海鐵路線,只不過碧桂園開發的是臨近西三環附近,恒大開發的是臨近西四環附近。
    趙村項目的規劃范圍:分為南北兩個片區,南片區由明達路、白松路、南水東路、紅松路和趙村村界圍合區域,北片區為創新大道、文竹街、惠蘭路、梧桐街、黃蘭路及規劃范圍北邊界圍合區域,規劃總面積187.94公頃(合2819.1畝)。
    17年的時候,趙村的開發還進行了招商。村莊建筑物及附屬物的拆遷、過渡費約14億元人民幣。
    ??? 村莊改造需建設村民住宅和村集體商業用房約60萬平方米。這就是拿下趙村城改項目當時的成本。
    ???? 項目分化工路以南(規劃面積約1940畝)和以北兩個區域(規劃面積約340畝)。
    趙村安置區位于梧桐街、創新大道與惠蘭路之間,建設單位是恒啟置業有限公司。恒啟置業也就是恒大的子公司,因此趙村也是恒大開發的一個大盤。總面積是近3000畝,但有一個幾百畝的遺址,再除去安置房項目,也有千畝可以開發。
    碧桂園、恒大、萬科都在中原區、高新區開發的有千畝大盤,位置最好的當屬碧桂園和恒大在中原區的項目,運營開發最好的當屬萬科開發的萬科城。
    既然是千畝大盤整體開發,肯定不止是蓋好房子,還要做好周邊配套。
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    恒大刁溝棚戶區改造儲備項目
  • 房產評論師
    海天 點評 中海萬錦熙岸 2020-04-12 10:28
    中海地產這些年一直保持著利潤王的稱號,銷售額沒有萬科、恒大、碧桂園高,但凈利潤卻比這幾家公司強。
    中海地產期內實現合約銷售額約為3456.47億元人民幣,去年實現營業收入1636.5億元人民幣,同比增長13.6%;核心凈利潤達人民幣343.0億元,同比增長10.1%。凈利潤率高達25.4%。
    僅“凈利潤率”指標而言,對比行業多數龍頭房企凈利潤率僅保持在10%左右的情況,中海地產拿地成本低,融資成本低,這些都是優勢,再加上背靠中國建筑這棵大樹,發展的確實很好。比如中海萬錦熙岸,拿地的時候樓面價一千多,幾年后雙湖科技城的樓面價已經在五千左右,賣的價格還差不多,中海地產這利潤肯定比其他幾個雙湖科技城的地王要好很多。
    為做大做強地產業務,打造中建七局地產品牌,中建七局組建成立中建七局地產集團有限公司,涉及河南中建地產、鄭州中建地產、中建嘉和地產、濱湖置業公司等,實現地產業務“統一品牌、統一管理”;此外還組建中建七局物業管理有限公司,統一全局地產項目物業管理。地產集團為中建七局地產業務唯一投資和運營管控平臺,代表工程局整體負責地產業務拓展與經營,統籌全國范圍內地產業務布局與資源調配,具體落實工程局地產指標。逐步朝著“打造為中建集團系統內及河南省、福建省具有影響力的標桿地產企業集團”發展。
    鄭州的地產格局就是這么穩定,民營地產企業參與城改項目的多,國企地產包括央企地產就很少參與城改項目,保利劉莊的項目真的少見,也許是城改項目牽涉到太多關系。大家都有各自的地盤。
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  • 房產評論師
    海天 點評 龍湖·景粼玖序 2020-04-01 07:37
    龍湖景粼玖序周邊環境確實一般,公園少,還有電廠,不過目前正在發生變化。
    1.周邊的電廠關停。
    有新聞報道,為協調推動鄭州市主城區煤電“清零”工作,2019年9月29日,省發展改革委組織河南能源監管辦、鄭州市發展改革委、省電力公司、國電河南分公司等單位召開協調會,專題研究加快國電滎陽電廠供熱深度改造有關事項?;嵋樘?cite style="display:none">了鄭州市發展改革委和國電滎陽電廠關于開展深度供熱改造有關情況的匯報,經認真研究討論,國電滎陽電廠供熱深度改造擴大供熱能力可替代位于高新區的鄭州泰祥電廠2*13.5萬千瓦機組關停后居民供暖,對保障居民溫暖過冬具有重要意義。
    原來電廠的地塊也調整為新型產業用地。
    2.公園面積增加。
    多個自媒體都公布了高新區的一些控規調整。高新區m43地塊的調整,規劃范圍位于高新老區,由梧桐街、瑞達路、鐵西路、藥廠街和雪松路圍合區域,規劃總用地面積為76.68公頃(合1150.2畝)。現在主要規劃為公園綠地、居住用地和新型工業用地,其中緊鄰梧桐街的地塊幾乎全部被規劃為公園綠地,面積達252畝,對梧桐街延線的居住環境是一次較大的提升。
    科學大道以南確實需要公園綠地,畢竟科學大道以北有蓮花公園、中心廣場、鄭大、河南工業大學等休閑娛樂的地方,科學大道以南確實沒什么公園綠地,一些工廠遷走以后 ,很多又在原地開發了房地產項目,周邊居住環境確實有待改善。一些控規調整也算是對周邊環境有所改善。(展開全部)
    龍湖·景粼玖序
  • 房產評論師
    海天 點評 融信朗悅·時光之城 2020-03-29 17:37
    洛陽這次“三撤兩設“撤縣設區步子邁的很大,雖然和鄭州相比還有很大差距,但河南省似乎也有意同時推動洛陽成為河南省發展的新引擎。
    吉利區也是洛陽的一塊飛地,類似于鄭州的上街區,吉利區位于洛陽東北部黃河北岸,距洛陽主城區19公里。西和西北與濟源市接壤,北和東與孟州市相鄰,南瀕黃河,與孟津隔河相望,1982年因建設洛陽煉油廠(今洛陽石化總廠)而設立,是全國重要的石油化工基地、中西部最大的石油化工基地。只是上街鋁廠這些年沒落了,洛陽石化倒是還行。比如上街區經濟已經明顯掉隊了,而且又處在邊緣化的位置,發展情況不容樂觀。2017年,上街區被GDP總量為140.7億元惠濟區反超,成了“鄭州老末”。除了經濟總量,在經濟增速排名中,上街區GDP增速也最低,僅4.6%。
    洛陽這一下子市區擴大很多,人口規模也擴大很多,以前洛陽市區常住人口不多,這一下子就跳躍式發展了。申報建設地鐵的城市一般公共財政預算收入應在300億元以上,地區生產總值在3000億元以上,市區常住人口在300萬人以上。2018年洛陽市區常住人口只有220萬左右。
    鄭州也要加把勁了,新鄭、滎陽、中牟撤縣設區的呼聲一直都有。這次吉利區和孟津縣合并設立孟津區,黃河變成洛陽市區的內河了。鄭州這黃河對岸還是新鄉平原新區。
    要不要跨河發展,要不要撤縣設區,鄭州都面臨發展選擇。鄭州的區劃確實需要調整,高新區的朗悅時光之城都快要到滎陽地界了,高新區不擴展土地,以后怎么發展。
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  • 房產評論師
    海天 點評 國信西苑 2020-03-25 22:52
    在中原區可以看到很多萬科中原區項目的廣告牌,萬科山河道,國信西苑這是洛達廟的項目,如今,萬科接手,成了改善項目。
    國信地產很低調,沒什么新聞,也沒找到官方網站,國信西苑這個項目的信息也很少,沒什么點評,網上也只有一些16年國信地產拿地的信息。
    只有一部分信息顯示,國信地產董事長郭叢拔也是一個“傳奇人物”,和建業胡葆森、正商張敬國這些地產大佬一樣,都是離開zf部門,然后“下海創業,然后與房地產行業一路前行。
    郭下海的第一份工作是在一家襯衣廠,從一名小會計升到廠長,偶然的機會他接觸了房地產,他開發的首個項目位于政七街給河南某出版社蓋家屬樓,首次嘗試嘗到了房地產開發的甜頭。1987年,郭叢拔進入河南國際信托投資公司下屬的河南國信房地產有限公司,正式進入房地產領域。
    先后開發了海燕出版社家屬區、辦公樓,省建行住宅區,省投行辦公區,城北路小區,豐產路棉麻公司,關虎屯小區,金國大廈,英特大廈,海特大廈,中州都會廣場,非常SOHO等項目。
    2005年,國信房地產改制后,又先后開發非常國際、非常旺角、紫檀華都等項目。
    萬科也是有著點石成金的功夫么,三環附近的項目都做成改善。洛達廟村地處河南路以南,秦嶺路以西,隴海路以北,西三環以東,交通便利,地理位置優越,洛達廟14年拆遷,如今已經6年了,萬科又來開發了。北三環的萬科民安江山府也是王寨的城改項目,幾經波折。
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    國信西苑
  • 房產評論師
    海天 點評 名門西崗 2020-02-17 14:36
    雖然好多公司不上班,但土拍還在繼續。前些天保利順利拿下保利文化廣場項目的后期用地,如今碧桂園也順利拿下中原區西流湖附近的土地。
    一號塊位置北崗路南、支八路西。用地性質為綜合用地(含住宅),總用地面積28880.66㎡, 規劃建筑面積115522.64㎡,容積率>1.1,<4.0,出讓年限70(50),起始價42717萬元, 起始樓面價3697.72元/㎡。
    二號塊土地位置西崗路南、湖西路西。用地性質為綜合用地(含住宅),據出讓文件顯示,需使用復墾券A券25.041畝。
    最后一塊土地位置湖西路西、北崗路南。用地性質為綜合用地(含住宅),
    最終,3塊地由鄭州名興置業有限公司碧桂園以底價摘得。
    鄭州名興置業有限公司以前是有名門地產和碧桂園合作的,但是在臨近土地掛牌的時候,名門退出了,由碧桂園獨家操作。16年的時候,名門地產引入了碧桂園作為合作方共同開發西流湖附近的項目,19年底,名門地產退出了這個項目。關鍵的一點是這個項目真的是拖了很長時間,從12年13年有消息,如今已經七八年了。
    碧桂園這次拿下三塊地,后期地塊和碧桂園西湖項目連在一起,確實是巨無霸項目,橫跨中原區、高新區,從建設路到化工路到科學大道附近,碧桂園這土地儲備可以保證七八年的開發了。
    碧桂園承包了西流湖,也期待碧桂園能給西流湖帶來很大改變。
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    名門西崗
  • 房產評論師
    海天 點評 福晟南山府 2020-02-13 17:22
    近日,萬科拿下洞林湖片區的三塊地。這也意味著洞林湖片區又來一個新的項目。
    滎政儲(2019)76-1號,位于馬米路與五龍路交叉口西南側,出讓面積39813.04平方米,土地用途為城鎮住宅用地,容積率 1.0≤R≤1.8,建筑密度不大于28%,綠地率不小于30% ,出讓年限70年,被鄭州新田萬科房地產開發有限公司以起始價8095萬元摘得,折合樓面價1130元/㎡。其他兩塊地的條件與這塊地相差不大。
    滎政儲(2019)77-1號,位于馬米路與五龍路交叉口西南側,出讓面積19580.24平方米,約30畝地。滎政儲(2019)78-1號,位于峪興街與規劃道路交叉口東北側,出讓面積24605.46平方米,約36畝。
    這三塊地的樓面價是真的低,而且規劃的容積率也比較低,也算是低密度住宅了。這之前洞林湖片區已經有福晟南山府、東原閱境、鄭州碧桂園這樣的產品了。
    目前周邊也已經有不少人居住,而且周邊還規劃有地鐵6號線洞林湖站,鄭州地鐵6號線工程起于滎陽市賈峪鎮站,終于小營站,從西往東主要沿洞林路、奧萊大道、明暉路、常州路、文博大道、凱旋路、芳草路、淮河路、南關南街、二里崗南街、未來路敷設。如果地鐵修好,對于周邊的發展會有很大好處。
    現在周邊的房價也比較低,畢竟這里位于滎陽,比較適合養老,至于上班族,每天的通勤都是個很大的問題。
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  • 房產評論師
    海天 點評 恒大未來之光 2020-02-07 11:08
    恒大去年與鄭州市簽約了新能源汽車的項目。如今這個樓盤已經在賣了,而恒大的工廠還沒什么消息。
    1.恒大跨界去造車,會有不小的難度。不像特斯拉上海工廠那么快。2019年1月7日,特斯拉上?!俺豆こА鋇旎?;8月19日,獲首張驗收許可證;9月19日,驗收通過;10月23日,獲汽車生產資質,開始生產Model 3;12月30日,中國制造Model 3下線,并交付15臺給員工用戶,同時,Model Y投產;2020年1月7日,中國制造Model 3交付給10位中國用戶。從奠基到下線,實際用時357天,到交付客戶,剛好一年。恒大也下了很大決心要造車,也花了很多錢去并購一些有相關技術的公司。
    2.恒大簽約了多個制造基地,鄭州只是其中一個。有新聞報道,恒大在19年6月11日與廣州市人民zf簽訂戰略合作協議之后,19年6月15日,恒大集團又與沈陽市人民zf就打造新能源汽車基地進行簽約。根據協議,恒大集團將投資1200億元在沈陽建設新能源汽車三大基地項目,其中恒大新能源汽車的整車研發生產基地將落戶沈陽渾南區,輪轂電機研發生產基地及動力電池超級工廠則將落戶鐵西區。這樣的協議內容也出現在了與廣州市人民zf簽訂的戰略協議里,不過在廣州南沙區落地的恒大新能源汽車三大基地建設項目投資金額為1600億元。
    航空港現在不卻房子,缺的是實實在在的制造業項目,希望恒大也能帶動一些就業,帶動航空港的發展。
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  • 房產評論師
    海天 點評 御品·蔚來云城 2020-02-06 22:05
    這次武漢肺炎疫情讓好多地方延遲開工,也讓人們感受到中國在全球供應鏈中的影響。比如外國人擔心富士康如果無法保證按時復產,蘋果手機可能會缺貨,在當前的形勢下,那么多人既要工作又要防疫確實是一個挑戰。當然富士康也宣布了準備按時復工。畢竟華為已經恢復包括消費產品和運營商設備在內的產品生產。
    雖然國家號召部分省市延長假期以遏制新型冠狀病毒疫情擴散,但仍然允許一些關鍵產業繼續運行,比如武漢,雖然處在疫情最嚴重的地區,但一些重點企業并沒有停產。長江存儲肩負國家存儲器芯片生產重任,負責3D NAND閃存設計制造一體化,是中國第一家存儲器晶圓廠,公司已規劃2020年將提供嵌入式存儲、固態硬盤等完整解決方案產品,公司當前以及今后一段時間,首要任務是推進產能爬坡,如期達成月產能10萬片,并盡快啟動二期建設。早前長江存儲早前在回應疫情影響情況時表示也表示公司按照國家統一規定,目前一切正常運行。
    在顯示面板領域,龍頭企業京東方在武漢有一條10.5代LCD產能,深天馬有一條4.5代LCD產線和一條6代OLED產線。這些企業也沒有停工。除了半導體產業以外,能源、化工、鋼鐵等基礎產業都存在類似“不能停產”的情況。
    隨著肺炎疫情引發的供應中斷波及全球制造業供應鏈,外國的汽車制造廠也會受到影響。因此制造業會復工比較早些,房地產開工則是比較晚的。
      
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  • 房產評論師
    海天 點評 正弘高新數碼港 2020-01-12 10:52
    又一個城市發不了支持“商改租“的政策,主要還是寫字樓庫存較高導致的。深圳《深圳市住房和建設局關于既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》對于改建條件,《通知》對可實施“商改租”的既有商業辦公用房進行了限定。該類用房需同時滿足已辦理不動產首次登記且不動產權證所載用途為辦公、商業;不存在查封登記等限制轉移登記的情形;改建的部分應當是相對獨立的空間且改建后的租賃住房原則上不少于50套(間)。
    《通知》要求改建后只能用作租賃住房,且5年內不能改變租賃住房用途。該類租賃住房不提供學位,考慮到商業辦公用房的改建多以小戶型為主,且在不改變土地性質的情況下,主要是將商業辦公的建筑功能調整為商務公寓功能。
    這是深圳的一個想法,當然其他城市已經有這樣的政策了。原因也大多一樣。一方面商業寫字樓、辦公用房庫存逐年增加,租金下降,一方面可以出租的房子少,租金也高。這就有了“商改租”的政策。政策明確了這類“商改租”的房子不能單獨出售,鼓勵專業租賃機構運營,也就是長租公寓之類的模式。不過現在長租公寓也不如以前火了,經歷了幾家長租公寓暴雷的消息,現在很多有長租公寓業務的開發商都已經放慢了步伐。
    很大的問題就是改造的成本需要好多年才能收回來。鄭州的萬科泊寓也不過是開了兩家,一個在鄭州大學附近,一個在燕莊附近。這遠遠比不上萬科在鄭州的房屋銷售、物業管理、商業廣場項目的規模和利潤。
    就像正弘青云筑規劃的是180米寫字樓,關鍵是鄭州的寫字樓也是庫存很高,租金很低,這也是很多商業、辦公類變成公寓在賣的原因。
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