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阿貍 房產評論師

  • 房產評論師
    阿貍 點評 遠洋風景 2020-01-13 00:16
    遠洋沁園1月11日城市展廳將正式開放,展廳位于鄭州市中原路與華山路中原萬達西150米,并啟動0元入會活動,這也遠洋在鄭州落地的第四的項目。
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    整個項目位于滎陽洞林湖與五龍路交匯處,緊鄰6號線首站(在建),距6號線首站賈峪站僅約500米,隨著鄭西的不斷發展,公共配套也在逐步落地,而新田城專線直達項目。
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    在這個片區最早進駐的新田,幾乎占據了區域內的半壁江山,而后除了自己開發的新田城、賣給了恒大、碧桂園、福晟等開發商,也算是給這個片區吵的越來越熱乎了。
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    而且隨著奧特萊斯的開業,主題酒店的營業及周邊項目的交付,人氣也增加了不少,周邊公共交通配套緊鑼密鼓施工中,未來區域的配套也會更加成熟。
    在整個片區內,幾乎所有的產品也都是以改善為主,幾乎所有的配套也幾乎一樣洞林湖生態資源、地鐵線、學校等公共配套資源。
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    遠洋沁園產品涵蓋建面約82-170㎡小高層/洋房,約1.99容積率,一梯兩戶高層:117m2三面寬大開間,室室全明通透,大三房戶型最大約10米開間,雙臥朝南大飄窗,闊綽餐客雙廳擁享大陽臺。
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    96m2三室兩廳一衛,三面寬朝南,雙臥飄窗,南北通透,舒適度佳。
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    但這個片區近一年都過的不輕松,幾乎每家的銷售量都頭疼,就在價格上做出讓步,效果也不明顯,就在月初,大家是否注意到恒大山水城的特價洋房,7xxx都出來,這個價格瞬間回到5年前。因為片區供應量大,可接受人群不足以支撐,依然讓各家頭疼。
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    但不可否認,這個片區的就單純的環境居住舒適度來說,是絕對沒問題,周邊原住民及在滎陽片區上班的,可以對比一下幾家競品項目,也許會遇到不錯的撿漏機會。
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    遠洋風景遠洋風景遠洋風景遠洋風景
  • 房產評論師
    阿貍 點評 金科集美公館 2020-01-12 18:51
    金科,這個在大鄭州曾引發騷動的外地房企,曾經一度名聲四起,也算是作為外來開發商在鄭州打響了開門紅。而后開始在鄭州快速的擴張、囤地。目前整個金科幾乎在鄭州八區范圍內都有項目及土地儲備,甚至擴展到周邊地市,但從交付的產品來說,瑕疵是賊啦的多,和“洋房之父”的稱號有點相距甚遠。
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    金科集美公館則是金科進駐河南的第一集美系產品,金科集美公館位于位于科學大道與滎澤大道向南1200米路東,項目東起五一街、西至滎澤大道,北到站南路,南側是合歡路,距離科學大道近3公里的距離。而整個項目總占地面積約63.63畝,總建筑面積約15.8萬方,小區綠地率高達35.85%,容積率低至2.89,總規劃6棟26F高層,一所12班幼兒園和一棟獨立商業,產品面積段在85-115m2,共計1126戶,停車位共1129個,車位配比1:1。
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    整個項目采用圍合式的建筑布局,在項目建筑風格上采用的是新亞洲風格,在規劃設計上整個小區采用是先進的海綿城市設計,在項目的景觀園林打造上,采用片區獨有的東南亞度假風格。
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    115m2三室兩廳兩衛,戶型南北通透,主臥帶有衛生間,餐客一體,但戶型較為狹長,
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    89m2三室兩廳一衛,戶型方正,動靜分區,三面寬朝南,采光效果好,但中間過道狹長,造成部分面積浪費。
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    隨著周邊價格調整,目前項目在售價格在7300元/m2左右,但每周去化效果也不佳,而對比周邊的綠城明月江南,價格上幾乎錯1000元/m2左右,兩個項目緊挨著,還都是一線房企,綠城雖是代建項目,但從產品及品牌甚至后期物業服務上,個人還是比較偏向綠城。畢竟從金科城的一二期的交付情況看,確實多少讓人挺失望的。
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    金科集美公館金科集美公館金科集美公館金科集美公館
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    阿貍 點評 朗悅公園道1號 2020-01-11 17:19
    公園道1號由河南朗格置業有限公司開發,投資商為鄭州朗悅集團有限公司。占地1000畝,總建面220萬方,整個項目涵蓋住宅、商業、公寓、寫字樓及大型酒店綜合體,算是高新區配套較為完善的核心區域。
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    作為閩系開發商,朗悅公園道在高新區產品去化還算可以,核心也主要是項目的有幾大核心賣點,學校配套資源、周邊交通等公共配套資源豐富,自身的商業體資源完全滿足日常的生活需求,而且臨近地鐵1號線、地鐵8號線,這都是很多客戶比較看重的一點。
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    目前項目已經在售5期了,整個5期產品占地66.5畝,建筑面積33.4萬㎡(住宅6.5萬㎡),容積率3.49。產品連廊設計,以2T4/2T5為主,面積50-140m2,面積跨度大,主力以市場熱銷戶型為主,整體戶型都帶飄窗和陽臺,贈送面積較多,而且買房業主送一名私立朗悅慧外國語中學學位,如52㎡小戶型低總價撬動一個學位房。
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    52m2一室一廳,臥室有飄窗,有北向陽臺,贈送面積較多;不足:處于北向,采光效果和空間利用率較差。
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    89m2三室兩廳一衛,臥室贈飄窗,客廳有陽臺,贈送面積多;U型廚房,使用舒適;衛生間干濕分離;劣勢:戶型狹長,南北不通透;
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    89m2三室兩廳一衛,戶型方正,三開間朝陽,臥室贈飄窗,客廳有陽臺,贈送面積多;U形廚房,衛生間干濕分離;
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    116m2四室兩廳兩衛,戶型較為方正,臥室、書房贈飄窗,客廳有陽臺,贈送面積多;衛生間干濕分離;
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    目前五期的價格在15200元/m2左右,配套比較成熟,臨近地鐵口,除去學校一直是已經交付業主爭論最為嚴重的一點,其他的還算好于其他閩系開發商,去化效果還可以。
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    朗悅公園道1號朗悅公園道1號朗悅公園道1號朗悅公園道1號
  • 房產評論師
    阿貍 點評 潤豐新尚 2020-01-11 00:15
    中能新譽,可能幾乎沒人聽過這個項目,但在港區或者薛店的朋友可能聽說過,開發商在港區開發建設的有潤豐·悅尚、潤豐·錦尚、潤豐·新尚、潤豐·聚尚等項目,項目都說不上好,口碑度也都只能算呵呵~原來大多數客戶都依托于富士康員工,潤豐悅尚甚至涵蓋有富士康員工房,錦尚是有很多富士康高管居住,新尚、聚尚前期也是很多富士康員工購買。
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    中能新譽航空港南省道102與解放路交匯處東南角,臨近高速路薛店站,距離機場差不多有7公里的距離,看著挺方便,但在薛店鎮,這個小鎮也算新鄭的經濟重鎮,花花牛、雛鷹、好想你棗都在這設置的有廠區。
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    項目總規劃面積 9.98 萬方,其中一期占地 25 畝,總建面 5.5 萬方,容積率 2.496,綠地率 25.77%,規劃總戶數公 寓 948 戶,其中平層公寓 577 套、LOFT 公寓 371 套,車位比將近 1:0.7;一期一期占地1.67萬㎡,建筑面積4.2萬㎡,主力房源為5.09米層高28-54㎡雙鑰匙LOFT,3.15米層高26-51㎡平層公寓,60-120㎡臨街商業。
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    目前在售公寓給出的政策還是比較誘惑人的首付8800,剩余首付款3年后付清,均價在4900元/m2左右,就拿26m2來算,總價在14萬左右,月供880元,而且還算送附近解放路小學的公立學校名額,為了增加項目優勢,簽約華住酒店集團,看起來是不是很有誘惑力。但還是不要忽略這是薛店鎮,住宅的房價大概在6000-7000左右。
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    而且在這買個公寓,請問干嘛用?租還是???而且目前鄭州市區三環內的公寓還有7xxx的,加上近幾年的公寓市場,實在看不懂買這的人群想法,商業稅率、后期交易稅,這些隱形的費用扣除能掙錢嘛?外加上開發商口碑也不怎么甲分。
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    但就這項目依然賣的還挺火爆,也許大家想著也就一部ipone,一部華為手機就能買套房所吸引住把,但購房還需冷靜,盲目購房說不定就掉坑了啦!
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    潤豐新尚潤豐新尚
  • 房產評論師
    阿貍 點評 朗悅公園府 2020-01-10 18:38
    朗悅,在高新區應該也算是明星樓盤,朗悅公園道1號、公園茂,而公園道1號已經銷售到了五期,而毛坯價格在高新區應該也算數一數二的價格。朗悅公園府繼朗悅公園道1號的又一大盤社區。
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    朗悅公園府位于高新區雪松路與翠竹街交匯處,地處高新區核心位置,距離地鐵1號線梧桐街占也不到1000米的距離,周邊學校、商業、醫療配套還是比較齊全的。整個項目占地目總占地1028畝,總建筑面積166萬方。規劃有住宅,沿街風情商業街,7大學校,朗悅公園府將千畝大盤整體規劃成9個組團開發。期產品整體1961套,其中以89㎡的小三房為主,占比45%。
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    但在產品設計上幾乎延續了公園道1號的設計,依然延續朗悅公園府內七校成儒,4幼兒園2小學1中學,教育配套資源豐富。而基本上戶型除76㎡以外,戶型都有面積贈送,89㎡—160㎡面積段每戶贈送10㎡—13㎡,還是有競爭力的。項目自身打造五重立體園林景觀,并引入坡地景觀設計,增強景觀、建筑與人的互動性和參與性。
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    但項目也有不足之處,社區周邊有不少工廠(河南天方藥業中藥有限公司、鄭州宏宇煙機配件公司、鄭州大承汽車檢測公司),影響居住環境。健身娛樂場地也有不足,舒適度會減弱。
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    目前整個項目在售均價在15200元/m2左右,對比高新區目前這個價格應該能排在前三,金科城15500元/m2,恒大城15300元/m2,正弘青云筑15000元/m2,東原閱城15000元/m2。想在高新區置業的朋友可以對比幾家……
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    朗悅公園府朗悅公園府朗悅公園府朗悅公園府朗悅公園府朗悅公園府朗悅公園府
  • 房產評論師
    阿貍 點評 藍城玫瑰園 2020-01-09 22:51
    藍城玫瑰園終于在2019年的11月迎來了首開,項目也可謂是一波三折,三磨一劍,展廳早在幾年前在東區的綠城百合都建成了,可項目中間前期咨詢、認籌甚至內購都玩了一圈都沒開盤,原本希望值很高的客戶,慢慢也被拖死了。
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    藍城玫瑰園是藍城是有開發商為聚金實業,藍城代建,后期物業也為綠城物業。而藍綠一直在鄭州乃至全國都是數一數二的品質開發商,有機構曾經統計過,藍綠的老業主二次購買公司產品超過50%,這個數據絕對相當高了,說明客戶的對于藍綠的品牌及產品認可是比較高的。
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    而藍城又是宋衛平先生跳出綠城管理層夠,帶領原綠城團隊組件的以代建為主的新團隊,整個團隊都將秉承原有的綠城產品及文化特色。而玫瑰園系列又是中高端產品系代表。
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    藍城玫瑰園位于綠博大道與雁鳴路交會處西南角,總占地約145畝,規劃總建筑面積約29萬方,由3個地塊組成,A、B地塊為住宅用地,C地塊為商業用地。產品涵蓋疊墅、洋房、小高層住宅產品。
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    區域位置比較優越,臨近省實驗中學,管委會,而且距離新田360廣場,丹尼斯百貨,周邊省科技館、省博物館、省體育館都在可居住范圍內,距離地鐵8號線(規劃)也不遠,臨近的綠博大道還是一個寬50米的生態大道,公共配套設施規劃比較齊全,目前白沙范圍內可售同類產品并不多。
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    但開盤的價格也不低,小高層標準層17000~19000;洋房標準層B地塊17500-18000元/㎡、A地塊21000-22000,藍城的品牌及產品設計外加上地鐵8號線及省實驗在項目周邊,這也許就是項目有勇氣賣這么高的原因,但這種代建項目其實還是多少有那么點風險,就是雙方合作,隨時有終止的可能性,就像楊金的智慧公園。
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    但如果整個產品能以綠城的標準落地,確實會是一個稀缺有品質的社區。
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    藍城玫瑰園藍城玫瑰園藍城玫瑰園藍城玫瑰園藍城玫瑰園
  • 房產評論師
    阿貍 點評 錦藝金水灣 2020-01-09 20:54
    今年下半年的公寓市場其實應該算是比較熱鬧,從鑫苑國際新城、泰宏建業國際城的8xxx再到后來的嘉業·云階公寓的7xxx,而后追擊的中晟7xxx,價格可謂是一下回到解放前,但即使這樣,也是幾家歡喜幾家愁。
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    開心的像是嘉業·云階公寓,從開盤到售罄總共用了大概7天左右的時間,完成了1200套的去化,去化面積約6.6萬方,就這銷售業績,絕逼擠進top10。只是這1200組客戶估計很大一部分是蒙圈狀態進去選的房子,第一分銷帶客銷售現場太刺激,第二、價格低的有點辣眼睛;第三,對于開發商不了解嘍。
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    但南區價格熱鬧不凡,北區也有7xxx的公寓產品入市,可見這兩年公寓市場是多么的慘淡。北區的錦藝金水灣公寓也是成交價以7300元/m2入市,也是得到了瘋搶。
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    對比周邊的競品名門翠園的公寓11000元/m2,海亮時代城12000元/m2,價格是很有吸引力,但公寓就位置而言,確實不怎樣,位于錦藝金水灣的A3地塊,此地塊是一個安置及開發區混合的區域,所以后期居住環境會比較亂,再有地塊更靠近連霍高速,吵也是一定的。所以,后期無論是住還是租,舒適度和租金價格收益就不用多想了。
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    錦藝金水灣公寓的產品6T23,總高27層,層高3.4米,整個產品面積43-120m2,產品面積段跨度大,主力戶型面積在40-56m2,對于公寓投資客戶來說面積越來,投入資金比越大,月供壓力也大,后期收益率也會降低,產品本身的競爭力不大,但就是價格便宜還可以分期,外加上分銷帶客,這就促成項目幾乎清盤的原因。
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    但阿貍依然不看好公寓市場,公寓市場供大于求,庫存居高不下;后期交易稅較高等綜合原因,在投資公寓產品時,還需謹慎小心。
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    錦藝金水灣
  • 房產評論師
    阿貍 點評 康橋香溪里 2020-01-09 19:44
    康橋香溪里而非康橋香溪郡,但兩個項目也相距不是特別遠,就是康橋香溪郡的小弟或者小妹把,但銷量、位置不及康橋香溪郡,康橋香溪郡2019年依然是擠進了全市的top10。
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    康橋香溪里位于廣惠街與綠博大道交匯處向南500米路東,整個項目總占地約138畝,容積率2.5,建筑面積約93—165㎡(高層)和約144㎡(洋房)。項目臨近賈魯河、中央公園,距離中牟縣城在5公里范圍內,更靠近老城區些,只是生態壞境還是比較豐富的。
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    但項目可能從開盤至今一直運氣不佳把,兄弟項目康橋香溪郡雖然賣的好,但也剛好趕上市場好,綠博片區熱度期,但從近期的交付上看,康橋香溪郡也沒能躲過被維權的命運,這還是給康橋香溪里的銷售帶來一定的影響的。
    康橋香溪里目前售價高層(毛坯)9500元/㎡,洋房(毛坯)12000元/㎡左右,對比周邊競品路勁九郡高層(毛坯)均價9000元/m2、洋房(毛坯)均價10800元/㎡左右,價格略高,從近幾次的開盤效果上,去化效果一般。
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    去化效果不佳的原因:第一、片區內集中打價格戰,客戶觀望情緒更濃;第二、開盤價格高于周邊競品價格,客戶接受度不高;第三、全市多個兄弟項目維權,品牌影響力減弱;
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    但隨著近期綠博片區新簽約的李寧中原總部基地、Framestore華中總部基地、中建七局交通公司總部基地、吾悅廣場等11個重大產業項目集中簽約落地,涉及總部經濟、休閑購物、文旅產業、教育配套四大類。未來這些也都將促進綠博片區發展,現在只是短暫的市場調整,但片區內未來供貨量還將聚增,這種價格戰應該還會再持續一段時間。
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 富田城·九鼎華府 2020-01-06 23:33
    2019年在管南富田應該算是其中一個大贏家,萬畝大盤富田城,兩個組團富田九鼎公館、富田九鼎華府都已經開售,而位置稍好的富田九鼎公館在2019年的全市銷售額排名擠進TOP10,而富田九鼎華府綜合因素也不是特別差。
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    富田城總占地9853畝,首開區九鼎華府組團建筑面積共205萬㎡,一期占地40畝,建筑面積11萬㎡,由六棟高層組成,1#30層、2#4#26層,3#5#6#為33層,戶型建筑面積為98㎡ 、105㎡、115㎡、125 ㎡三房;
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    項目規劃的6棟高層,全部為1D2T4設計,層高3米,戶型為95/105/115/125㎡三房兩
    廳兩衛,定位偏剛改;三個戶型為三室兩廳兩衛,戶型方正,三開間朝南;其中115㎡戶型連通客廳臥室陽臺,飄窗設計,采光效果好;
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    富田九鼎華府位于管城區 豫一路與祥和路交匯處東南角,但對比富田九鼎公館,位置就稍微更靠近南龍湖些,臨近中州大道、南四環、機場高速等主干道,周邊生態環境稍好一些,十八里河景觀帶,小區內部也打造運動休閑主題公園。
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    但隨著小李莊火車站規劃的落地,看似公共配套不夠成熟的區域,未來很長一段時間將是重點扶持的區域,暫時區域內競品較少,未來區域內也將會有更多大鱷進駐。目前項目首開成交均價14000元/㎡左右,其實價格并不算低,但因為兄弟項目富田九鼎公館也幾乎算是南區的價格標桿了,而且振興集團在鄭州本土開發商中,算是低調做品質的開發商,客戶的認可度還是比較高的。而且富田城組團項目的工程施工,還被列為河南省示范性工程,未來交付應該會有一定的保證。
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    富田城·九鼎華府富田城·九鼎華府富田城·九鼎華府富田城·九鼎華府
  • 房產評論師
    阿貍 點評 宏江中央廣場 2020-01-05 23:43
    現在幾乎市區內60m2左右的70年產權小戶型,幾乎剩余的量是微乎其微,前兩年還有西三環旭瑞和昌城市之光、保利心語以及長江一號再有就是世茂云尚城,但現在幾乎這幾個項目小戶型都已經售罄,剩也僅剩個別項目少量房源。
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    但在不久前,中原區棉紡路嵩山路,突然出現一個70年的小戶型,而且在這樣的市場環境下清盤了——宏江翰苑。項目開盤即清盤實屬不易,阿貍所說的實屬不易,不是因為別的,第一,這個項目拖拖拉拉怎么也得有六七年了,中間停滯了好長時間;第二、開發商品牌,真的沒什么品牌,但從一期的交付上,多少還是有驚喜;第三、產品設計,就有點最早的籠子樓那種設計形式,4T10戶的設計,產品面積59-106平,四個角都是大面積,最小一室一廳位于中間,東西朝向,戶型比我們傳統意義上的標準間稍好一些;第四、占據核心位置,產品面積段稀缺,清盤了。第五、開盤價格此次的價格也相對來說還可以,59-63㎡一室兩廳一衛及兩室兩廳一衛,13000-14000元/㎡; 84-106㎡三室兩廳兩衛,14500-16000元/㎡,均價14500元/㎡左右。
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    但購買這期產品,就不要想著舒適度會有多么高,本身在商業上蓋的,下面是大的商業體,上面是住宅,吵雜是不可避免的,后期也許樓上是各種美甲、護膚什么小的工作室。但這些對于剛需首套或者是個別投資客戶來說都不是問題,地理位置好,中原區的核心位置,生活配套成熟,下樓就丹尼斯,往西走就是西區兒童醫院、往東走就是鄭州大學第一附屬醫院,下樓就有,互助路小學等教育資源。就是離地鐵口稍微遠了點,但門口的公交線路還是比較便利。
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    對于剛需客戶,手頭資金不充裕,買一個小點的短期過度還是可以的,畢竟面積小,總價低,壓力也會小一些,50m2左右的一室足夠兩個人住。
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