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guhfgvf 房產評論師

  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 正弘·青云筑 1天前
    個人理解,青云筑算是高新區的正弘藍寶灣,都是區域核心地段的中高端住宅。

    同樣的地鐵口,科學大道相當于東風路,數碼港商業正弘匯相當于現在的正弘城,180米的商務樓相當于正弘麗汀商務樓。

    先不說商業運營的咋樣,人家正弘的項目顏值都不低,對于拔高城市形象有很大促進作用。

    美中不足的是,住宅規模太小,青云筑整體占地近92畝,扣掉10萬方的商業和超高寫字樓,住宅估計就40多畝,所以只有5棟高層,還都是大板樓,配著商業寫字樓,看著都密。

    以前我們下意識覺得這種商業核心區的住宅升值潛力好,但隨著越來越多商業綜合體入市,發現不是那么回事。

    有住東風路花園路那塊的朋友,說原來感覺周圍可清凈,自從正弘城、建業凱旋、萬達金街這些商業弄好后,一出門哪哪都是人,看著亂糟糟的心煩。
    我想可能跟他個人愛清凈有關,不過,很多改善的客戶,也許追求的真不是升值,商業繁華什么的。畢竟年紀大的改善客群,都喜歡清凈一些。這也是北龍湖為啥住宅商業商務區分那么開的原因。
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    青云筑的戶型也不走尋常路,為了做滿5的容積率,大多兩開間朝南,同樣面積的97 和132,與周邊樓盤比優勢不大,好在160和180的房子,市面上沒有競爭,單價又不高,整體還可以吧。

    個人感覺,反正都是15000多,買青云筑要比金科城、錢隆城要靠譜一點。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 美的翰悅府 1天前
    雖然是做家電的,但美的做地產還是很有一套的,憑借獨有的5M智慧健康理念,以智慧地產的新奇噱頭,2019年,美的置業實現銷售額1012.3億元,妥妥的千億房企,怪不得做制造業的都看不起做房地產的。
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    美的翰悅府位于緊鄰蓮花街和紅松路交匯處,與華潤、金輝、正商貼身競爭,但賣的還不錯。精裝高層成交均價12300,也不必周邊低多少。
    小區占地78畝,容積率3.0,規劃11棟27-33層高層,主力戶型:戶型方面為78㎡的兩房、89㎡小三房、110㎡三房、130㎡四房,最大面積130㎡,整體定位剛需?;橢泄嬤芯?,沒有太大毛病
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    美的規劃應該算雙湖科技城所有項目里舒適度比較高的,其他樓盤要么地塊小,要么高低配,要么規劃爛。美的有亮點做的比較好。
    第一是景觀,美的把景觀規劃公示的清清楚楚,每個角落有什么景觀都標注清楚,這點還挺難得的,景觀層次也比較豐富。
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    第二是一些科技智能賣點,先不說那些一貫套路的智能化,鄭州不少樓盤也沒有同層排水系統,同層排水系統,能夠減少馬桶排水時不雅噪音,管道不宜堵塞,缺點就是造價高,在一些大城市已經普及了,美的在這個剛需盤采用,還是挺良心的。在出現高層住戶拋物影響社區安全事件后,美的增加了高空拋物監測系統,也要贊一個?;褂諧堪滄暗目扇計逄講餛?,當檢測到氣體濃度達到爆炸或中毒報警器設置的臨界點時,會馬上通過短信和APP通知業主,同時機械手會自動關閉管道燃氣閥門,吸油煙機會提升到最大風量。
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    不得不說美的智能家居沉淀還是可以的,畢竟自帶產業鏈是其他房企難以與之相媲美的。
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    當然,從實用性角度看,等你實際入住后,會發現這些智能可能全用不到,就看你愿不愿意多掏這個錢了。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 正商禎瑞上境 2020-01-18 22:43
    ——正商禎瑞上鏡——

    正商五境,禎瑞為上。
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    正商的品質FLAG,不是說進了北龍湖就樹起來了,善水、瓏水、豐華只能說扒了扒豪宅的邊,無論地段、定位,都算不上最好。

    只有禎瑞上鏡能代表。

    從地段來看,禎瑞上鏡應該是北龍湖南岸最牛逼的地塊,干凈、安靜,不臨主干道,周圍全是住宅地,沒有不利外部因素,比較靠近龍湖金融中心。地塊規模也比較大,103畝,在以五六十畝小地塊規劃的龍湖南岸,這樣大的地真沒幾塊。

    大地塊好做景觀,北龍湖項目都吹自己景觀多好多好,其實除了大門、立面做做,我真不信那些50畝的小地,能做出啥花來?扣掉建筑密度,綠化率了了,如果一樓再全送了院子,整個小區估計只剩個中軸巴掌大的景觀了。

    禎瑞上境的空間比較大,設計了一個寬36米,長130米的中央景觀帶,這個景觀中還包含了500平米的下沉采光庭院,以及2600平米的地下下沉式會所。這樣就會顯得空間很大,層次豐富。
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    從產品來說,正商打造了23棟6層洋房,注意這里可不是瓏水豐華之類的7+1層偽洋房。同時,不再做小戶型,一共只規劃了三種戶型,175四房、190四房和240的五房。大部分戶型的面積段是190平和240平,主力戶型則是190平的四房戶型。

    當然價格不菲,禎瑞的單價要比瓏水豐華規格2000-3000左右,北龍湖備案價32000,超出備案價部分,首付多掏200多萬。

    不過,正商禎瑞雖好,當仍然是一個沒有明顯突破的項目。各項都不錯,但不像永威上和郡那樣個性鮮明。
    如果和中建七號院、融創中原壹號院等同區位樓盤相比,突出賣點不多。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 正商豐華上境(正商北龍湖23號地) 2020-01-17 23:39
    在龍屁股這個三角區域里,豐華的位置還算不錯的。
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    恒大悅龍臺、正商善水上境、亞新茉莉、正商瓏水上鏡幾個盤,要么臨北三環、要么被安置房包圍、要么離鐵路太近,雖然貴為豪宅,可惜產品品質再好,也難以避免外界不利因素的影響,有打算入手的可以實地去感受下,尤其是恒大悅龍臺,去過的自然明白。
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    豐華上鏡則是不臨大路,還有鄭大一附院與安置房隔離。最重要的是,地塊西側臨河以及700多畝的新發展體育東運河公園,夠私密生態。
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    豐華和瓏水戶型一致,主力戶型都是145平/180平,算是北龍湖面積段里比較小的,而別人起步戶型180,大的500也有。這樣的結果,就是人們認為正商做豪宅也只會做豪宅里的剛需,正商辛苦經營的口碑又廢掉了。
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    就算你有德國蒂森克虜伯的電梯、意大利迪瑞銅木裝甲門、法國羅格朗的開關和插座、霍尼韋爾的新風系統、大金的中央空調、英國皇家御用的勞芬馬桶、德國漢斯格雅的花灑和龍頭等高品質的裝修,但你的定位比別人低,只是想控面積控總價走量,那口碑就樹不起來。
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    此外,豐華的賣相也不好,梯形地塊,68畝地規劃了13棟7+1層洋房,顯得密密麻麻的,三個單元的連體樓太多,把小區空間封的死死的。其實正商可以學學別人,多做點式樓,單體樓,錯落有致,小區看著品位高。當然,不否認連體樓的建筑成本會低點。
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    如果按差地塊匹配小戶型的慣例,個人認為正商去龍湖北岸更好,那里的地塊比較便宜,環境也要弱一些,挺適合正商這種剛需走量型房企。
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    但走量不是貶義詞,同樣作為北龍湖較低檔次的項目,正商在北龍湖的表現,可比中海強多了,個人認為可能比保利、康橋還要好些。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 中原華僑城 2020-01-17 22:45
    ——中原華僑城——

    久違的中原華僑城終于公開具體的產品規劃了。
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    相比現在如火如荼的二七華僑城,中原華僑城的進展堪稱龜速。2018年12月就拿了三塊地,生生拖了整整一年,要開盤還要再等個小半年。

    住宅地分為一號院和二號院:
    中原華僑城一號院,住宅用地,占地55畝,容積率3.0,折合單價683.23萬元/畝,折合樓面價3416元/㎡。

    中原華僑城二號院,住宅用地,占地50畝,容積率3.0,折合單價682.69萬元/畝,折合樓面價3413元/㎡。
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    三號院是商務金融用地,占地33畝,容積率4.0,折合單價750.07萬元/畝,折合樓面價2813元/㎡。三號院預計會全做成公寓。
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    這些地塊都不大,但地價還是很劃算的,基本和常西湖新區的城改地一個價格,隨便賣都能獲得較高的利潤率。當然,代價是華僑城得做一些牛叉配套。
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    與主打歡樂海岸系的二七華僑城不同,中原華僑城的特色是有歡樂谷大型游樂園,當然,這些文旅配套太遙遠,我們先看看剛出的住宅。
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    華僑城一號院規劃7棟高層+4棟洋房+2棟商業配套,規劃總戶數:986戶,停車位:1018個(地上7個,地下1011個。其中普通車位909個,充電車位102個)。

    中原華僑城二號院規劃8棟高層+1棟幼兒園+2棟商業配套,規劃總戶數:880戶,停車位:917個(地上23個,地下894個。其中普通車位804個,充電車位92個)。
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    可以看出,中原華僑城的規劃更剛需,高層為主,畢竟不能和容積率2.5的二七華僑城媲美。

    之前二七華僑城憑借低密,主打的是剛改客戶,比市面上通常的89平小三房要大個10幾平方。

    從目前中原區三環外的市場情況來看,仍以剛需為主,估計中原華僑城也是89-120平。

    由于在四環外,預計售價13000左右,基本和匯泉西悅城持平。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 中海湖濱世家 2020-01-15 21:46
    鄭州最新城市發展方向:東強、西美、南動、北靜。

    所謂北靜意思是北部要靜下來,依托黃河生態文化建設。突出“自然風光+黃河文化+慢生活”,打造鄭州的“后花園”,將水、灘、林、文化、產業等作為一個有機體系研究規劃。
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    而現在的北邊,已經不那么安靜了,隨著最近地鐵二號線延長線通車,金達路、毛莊、迎賓路站幾個站點,就足以把二號線塞滿,躁動的很。
    夏季夜晚的月湖廣場,伴隨著噴泉的舞動,也是人潮洶涌。
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    但是,相對南動偏物流,北靜生態宜居的屬性算是坐實了,我身邊不少購房者,如果不買東區,就必然選北區的項目。
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    中海湖濱世家算是性價比高的項目。總占地約63畝,共規劃13棟住宅,其中7棟105-140m2的高層,6棟以144m2的四房為主的洋房,容積率約為3.49,綠化率約為31%,精裝交付。
    7月開盤時,14000的均價,還是精裝修,的確吸引人。

    但需要注意幾點:

    第一,中海短期與地鐵無關,1公里之內的只有地鐵7號線,預計2024年通車。

    第二,中海的車位配比極低,1:0.8,這也是中海敢于低價的原因,樓盤賺錢多少,全看車位多少,車位越少,成本越低。不過,這也注定了小區業主們停車的不幸。洋房業主起碼一戶兩車位,高層肯定不夠。

    第三,周邊的教育資源,主要是服務碧源業主的,碧源業主有限享受學位,學費等優惠。而中海的業主享受不到。

    如果剛需建議考慮中海,如果改善買洋房的,個人建議碧源的洋房更好,從中海北龍湖的洋房作品來看,品質真的一般,蓋出來安置房的感覺。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 融信城市之窗 2020-01-14 21:25
    ——海港派克公寓——
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    原名恒博廣場,現在開發商海港實業,成立于2014年,是由五家房地產開發公司為前身創立的集團公司,比較有名的項目是和香港路勁集團合作開發“路勁.九郡”“路勁.國際城”等項目,還有丹桂苑、錦繡家園、易居鄭東等項目。

    別看是個小開發商,但對這個項目還是很理解的。
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    項目位于綠博核心區,北靠寶興路,西臨文通路,東臨牡丹三路,周邊還是比較荒的。

    項目很小,占地20畝,容積率4.49,建面7萬方,規劃1棟31層的高層商務辦公樓,其中1-4層為辦公裙房,作為自建商業。

    遠郊區域的公寓,一般只能賣給剛需投資客。
    所以海港為了滿足投資客的需求,做的這兩點很好:
    一、配套。在底商做了1000平米共享空間,包含健身房、私人影院、會客廳、桌球室等樂享空間。

    二、低門檻。就1棟樓,卻有總戶數2260戶,平面布局將近10梯90戶,全部是22~46㎡精裝公寓。

    這種高密度的公寓,和萬科譽有一拼了,個人感覺電梯以后肯定不夠用,一層90戶,真的太多了。
    售價毛坯7600元/平,精裝8500元/平,物業費3.4元/m2/月。

    一套公寓總價不過16-17萬,全款都沒啥壓力。便宜歸便宜,但這種遠郊小公寓,就是韭菜收割機。買了也就放那了,不好租不好賣。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 綠都瀾灣 2020-01-13 19:52
    一般,我們認為一個項目最好的時機是大盤首開,大規模低價推盤,在現金流回正前期。

    而買一個項目比較差的時機是末期,不著急賣,追求利潤最大化。
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    綠都瀾灣現階段就不是一個好的入手時機。
    1月11日,這次開盤價格15700,較上次15500又漲了300,較2018年下半年的14000,漲了近1700。

    然,開盤時加幾萬塊錢會送車位,但即使扣掉車位,單價也不會低于15500.
    而周邊的永威城六期,品質戶型都很不錯,成交均價不過15200。
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    價格這么高,去化自然好不到哪。

    今年下半年以來,綠都開盤去化率鮮有超過50%的,一直在慢慢磨慢慢賣。

    價格在漲,但綠都的產品力卻沒漲,不像永威起碼漲價還有個大師設計產品提升的概念。

    瀾灣的外立面還是一成不變的棕褐色新古典,跟三年前的一期一樣。

    這次推的戶型兩梯五戶,是萬科已經淘汰的平面結構,純北戶,細長條,凹槽采光,渣的不能再渣的戶型,被融創城吊打。
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    買這里的,應該主要是圖個學校,因此這個椿園地塊在里面,更靠近中州大道,離地鐵2號線站馬屯站很遠了。

    個人認為,這個價格,永威六期或者富田九鼎公館更合適。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 冠景君悅湖 2020-01-12 21:58
    其實看北龍湖的一些爛盤,還是很有啟示的。

    市場上錯在兩種房地錯配:

    豪宅區域的爛盤,如北龍湖的冠景君悅湖

    剛需區域的豪宅,如亞星觀邸
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    買這兩類盤,都有一個共同的缺陷:

    二手房極難流通,畢竟能買豪宅區的,誰稀罕買個爛房子,而能買剛需區域的,又怎么會有錢買的起豪宅。所以,一般這兩種盤入手后,都是長時間窩在手里。
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    那為何豪宅區的爛盤,總是會推出時比較搶手呢?
    核心還是地段,買房就是買地,一套房子價值幾何,60%取決于地價,隨著歲月流逝,所謂的各種高標準建材配置,都會折舊減損,好的建材會損耗的慢些。但地段的價值不會,除非區域發生大的劇變。

    地段價值才是房屋最堅硬的核心價值,歲月不侵。
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    從投資角度看,10幾20十年后,豪宅區的爛盤和豪宅區的好盤,價值不會差太遠,屆時出手,仍然是非?;?。但剛需區的豪宅,則不然,當初的豪宅配置老化,豪宅淪為老破大,出手血虧。

    但從居住角度講,10幾年的豪宅舒適居住體驗又怎么能用金錢衡量呢?所以貪便宜買豪宅區爛盤的,心里都應該清楚,你當時圖的就是一個地段,而不是豪宅居住體驗。

    回到開頭
    買豪宅區域的爛盤,本質是用本該享受的豪宅居住體驗,去換地段的升值潛力。
    買剛需區域的豪宅,本質是損失了升值的潛力,換取了豪宅居住體驗。

    買錯配的房子,必然要二選一的損失覺悟。
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    所以,冠景君悅府的業主們,也別太為品質差發愁了,實在嫌棄差,就別住了,放個10幾年再賣吧。

    也提示我們購房者,改善是全方位的改善,買一個區域該匹配的房子才是最能捍衛財富的。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 鄭州華僑城 2020-01-12 21:13
    個人認為華僑城還是比較貴的。

    從周邊來看,昌建君悅府18層高層才12500元一平,但華僑城18層高層的價格已經13000元一平了。

    招商公園1872容積率1.4的純洋房社區,6層洋房才14500一平,但華僑城所謂的8層的洋房已經16000元一平了。

    但華僑城每次開盤賣的還不錯,現在推的2號院了。

    2號院規劃6棟小高層和6棟洋房,高層為106/128㎡三房,洋房為143㎡四房,高層均為1D2T4設計,洋房均為1T2戶設計。

    戶型都不錯,格局方正,南北通透,三開間朝南,采光面大。尤其洋房是雙開門電梯,相當于送了一個電梯門廳,又有排面又劃算。

    正好有朋友買這里,當時覺得貴,還阻止過他,但最終還是買了。大概原因如下:

    1、華僑城是大盤,總共7000畝,住宅1100畝,其他配套5900畝,相比二七區那些小樓盤,大盤讓人心里有盼頭,升值潛力比較好。

    2、業主去深圳華僑城歡樂海岸看過,感覺開發商做文旅有一套,二七華僑城規劃的不賴,五大主題公園以后不輸綠博園,以后出門有的玩了。

    3、華僑城也是央企,買的放心。

    所以,即使比周邊貴一點,也就認了,再說,單論戶型,其他開發商真比不上華僑城。

    個人感覺也是,目前文旅項目做得還不錯的,也就是萬達和華僑城了,文旅缺錢,華僑城的央企身份可以為它后續發展提供廉價充足的資金,不會說出現項目落不了地的情況。
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