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guhfgvf 房產評論師

  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 金茂北龍湖儲備地塊 1天前
    ——金茂如意府——
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    個人認為,雖同為金茂在北龍湖的出品,但如意府和金茂府很可能不在一個檔次。

    對于金茂府項目,金茂算是吃了大虧了。

    2016年8月,金茂府抄在了山頂上, 35.1億元的總價,4184萬元/畝的單價,36915元/平米的樓面價,后來銷售的也不順利。也不知道金茂府到底是虧了多少?還是小賺了多少?
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    反觀如意府地塊,金茂就顯得理性多了。
    2667.87萬元/畝的價格拍下,總價高達22.1億,折合單價2667.79萬元/畝,樓面價23540元/平米,溢價45%,房屋成本指導價為28600元/平米,綜合房價最高限價為32000元/平米。
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    如意府的樓面價整整比金茂府低了13375元/平米。
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    不過,金茂并沒有因為地價便宜就托大。
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    83.畝地,共規劃了5排15棟洋房,544戶,三個主力戶型,建面約143平、165平、185平,均為四房戶型。
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    相比金茂府185-375平的戶型,如意府明顯想走短平快了,跟正商學的,面積卡的死死的。
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    北龍湖正在快餐化,什么頂豪,什么稀缺,都不要再提了。能快速走量的產品才有市場前景,才會被房企采納,才會路越走越寬。
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    那些高高在上九重天的項目,不適合河南市場。
    而那些自明不凡,端著架子的外來房企,也逐漸放下自己那一套,開啟本土化策略,跟著本土房企正商學低總價,學走量。
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    金茂那一套產品基因,真的落后了,無論戶型、精裝都已經泯然眾人矣。
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    金茂如意府,也沒啥可期待的,就對標正商北龍湖系就得了。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 國宇天城 2天前
    ——信合境界——

    其實就是原來的國宇天城,一個沒有存在感的項目。

    拿地時間很早了,2018年7月拍的,鄭政出〔2018〕71號(網)位于南陽路東、博頌路北,起始價16560萬元,熔斷價24860萬元,競地價最高限價(萬元)33120萬元。競得人為河南國宇房地產開發有限公司,成交價16560萬元。
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    個項目就是國宇天城了,屬于南陽路眼鏡城舊城改造,項目總建筑面積8萬平方,其中商業建筑面積25000平方,原來定位為集眼鏡交易、倉儲物流配送、眼鏡電子商務平臺于一體的中國具有影響力的大型專業眼鏡交易中心。
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    但國宇是個小開發商,當是拿的地價也貴,自己玩不轉了,就一直拖著,到后來就轉給信合操盤了。
    信合接手后改名信合境界,一改原來眼鏡城的定位,將打造成地鐵商業綜合體,由帶裝修小寓,大型商業(原中原眼鏡城)和臨街商業組成。
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    最大的特色是有地下三層停車場、負1層與地鐵3號線興隆鋪站出入口無縫對接,直接與地上商場接入,這樣就成了真正的地鐵上蓋物業,類似的騷操作有富田九鼎公館。
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    另外的,地上1-4層為集中是商業,約1.7萬方,5-11層為Loft,12-27層為平層公寓;公寓、loft建面約33-65平,全部精裝修。
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    離這里比較近的競品是康橋鉑舍,也是南陽路沿線地鐵口,帶裝修的平層公寓大概是13500-14000,估計信合也賣這個價格。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 康橋玖璽園 2020-04-22 23:01
    ——康橋玖璽園——
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    印象中,康橋在二七區這片也算老司機了,早期的康橋金域上郡、康橋溪山御府,做的都不錯,二手房價格也不低。
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    這一片的新房很少,多為老小區,購房需求還是挺足的,但供應量并不大,之前的新樓盤有民安西上,盛世臥龍城,升龍御璽,但說實話,容積率都不低,戶型也一般,品質也比較渣。
    如果能在這拿塊地,確實不用咋發愁。
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    2020年1月16日鄭州國土局競拍出讓5宗地,分別為鄭政出〔2019〕95號-97號地。
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    其中,鄭政出〔2019〕97號(網)地塊位于秦嶺路西、汝河路南,出讓面積70406.25平方米,約合105.61畝,為城鎮住宅用地兼容商服用地,容積率大于1.1、小于4.2。
    最終該地塊被鄭州康平置業有限公司(康橋地產子公司)以起始價121455萬元摘得,折合1150萬元/畝,樓面價4107元/㎡。
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    有點美中不足的是,這是個安開混合用地,其中安置住宅面積9854平方米。
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    項目總占地105畝,容積率4.19,綠地率25.10%,規劃1棟商業、1棟幼兒園、1棟商務辦公、4棟7-8層住宅、3棟13-19層住宅、1棟29層住宅、5棟32-33層住宅。
    主力戶型是75-142㎡成品高層、142㎡精裝洋房。
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    雖然近些年康橋的品質呈下滑態勢,但這好歹是三環內的新盤,價格合適的話還是可以看看。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 河南外包產業園 2020-04-22 15:07
    ——北龍湖139號——

    最近這個盤突然蹦出來,但仔細一看,這不就是楊金園區的綠城智慧公園嗎?
    新瓶裝舊酒而已。
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    項目位于龍湖北岸中州大道與楊金路交匯處向東4公里路南,占地面積約91937㎡,總建筑面積約31萬㎡,容積率1.7,綠化率40%,建筑密度29.88%,由15棟法式風格的高層、18棟多層洋房組成,主要建設企業花園孵化中心、商務會展中心、創客空間、專家公寓等。
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    很明顯,這一是一塊科研用地,并不是住宅,雖然宣傳的多好多好,但產權性質就注定不受歡迎,真要住進去,水電費取暖啥的都夠嗆。
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    總共分兩期開發,其中一期17幢,主要是北邊,包含11棟小高層,每棟14層;4棟多層,每層6層;2棟疊拼,每棟4層。
    二期16幢,包含4棟小高層, 3棟多層,每層6層;9棟疊拼,每棟4層。
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    規劃是按類住宅產品來的,主力戶型180-220平米高層房源、140-160平米洋房房源和220-260平米別墅房源。如果按這個面積段來看,確實是和北龍湖接近。
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    小高層兩梯兩戶,多層、疊拼一梯兩戶,層高做到了3.1-3.4米,高于市場同類產品,是一大亮點。此外,大落地窗設計也是很贊。
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    項目用材上,多層和疊拼外立面采用葡萄牙米黃石材,小高兩層以下為干掛卡拉麥里金石材、兩層以上為干掛仿石金屬板,既保證了外立面效果又考慮到了節能環保。隨著時間的推移也能做到歷久彌新,值得一提的是,本項目干掛石材采用綠城標準---背栓體系,高于市場上普通的干掛體系標準。
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    除了產權性質,產品力是沒啥問題的,但現在重新宣傳,可能是因為銷售不理想,目前定位是董事長級別的私人會所,主打交際會客功能,據說價格也不貴,13000一平。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 正弘中央公園 2020-04-21 21:56
    ——正弘中央公園2號地——
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    港區神盤正弘中央公園終于推到了2號地,正弘是倒著推的,數字越靠前,地塊位置越好,之前的3、4號地已經賣到10500。
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    2號地位置還行,位于康平湖西北角,通航路與凌風街西北角,距離17號線港區北站地鐵口較近,但個人感覺比4號地差遠了,4號地緊鄰地鐵口2號線康平湖站,比還未推出的1號地也差遠了,1號地直面湖景,視野很好,堪稱樓王。
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    不過,2號地規?;箍梢?,占地69畝,容積率2.5,規劃10棟18層小高層,采用高顏值的現代新法式立面,整體看著很洋氣。

    戶型仍然沿用之前的89平米小三房中間戶,占比50%,105平米兩開間朝南三房,占比25%,125平米三開間朝南大三房,占比25%。
    正弘的戶型在港區算是偏大的了,萬科現在已經不做100以上的了,想在港區買改善房,還是得看正弘,大戶型也不貴,一般在10000左右。
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    建標方面:仍然沿用前期一貫的高標準,在港區也是數一數二的,可視對講、指紋密碼鎖、甲級鋼木復合門、三層中空玻璃、地暖
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    2號地目前在進行認籌活動,1萬抵10萬,但最后成交價估計也在10500左右了,相比港區其他樓盤,略貴一些。
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    除此之外,針對10號地剩余房源大戶型,推出特價房,價格9800-10000左右,預計6月份交房,比較劃算。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 融僑城 2020-04-21 16:56
    4月18日上午開盤,融僑美域推出35號樓高層房源,共計252套,共去化104套,去化率41%。
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    推出房源:
    35號樓位于最南端,臨陽光大道,基本無遮擋
    1單元29層,2單元34層,全部為毛坯房源
    93平米小三房和109平米大三房各推出126套,成交104套
    融僑的所有戶型方正,客廳臥室寬景陽臺相連,贈送率較高。
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    成交均價:
    93㎡成交均價8600元/平米
    109㎡成交均價8200元/平米
    融僑的價格還是挺有優勢的,周邊康橋那云溪高層8600-8800元/平米
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    優惠政策:
    案場優惠9個點
    首付分期:首付5%,剩余三年半4次付清
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    客戶情況:
    以南龍湖地緣性客戶為主
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    開盤點評:
    美域占地58畝,相當于融僑城后期,西側為十八里河河道,乍一看效果圖還可以,但實際就那樣,融僑業主之前因為這個維權鬧得很大,這次開得價格不高,首付也低,戶型基本也還可以,去化還不錯。但周邊選擇面較大,地緣性客戶可以多看看。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 康橋東麓園 2020-04-19 21:05
    ——康橋香麓灣——

    康橋在科教園區的第二個改善項目康橋香麓灣居。
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    這個和北大合作的項目,總用地面積約200畝,總建筑面積約46.3萬平米,分為住宅地塊和產業地塊,建筑用途以高端住宅為主,輔以高端商業辦公。
    住宅地是在4月份被康橋拿下,總價8.37億,單價630萬/畝,樓面價4725,和之前差不多。
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    項目位于金水區鴻發路北、博學路東,總占地132畝,總建面24萬方,容積率1.99,綠地率:38.88%,規劃23棟住宅(包括7棟6-8層洋房+16棟16-17層小高層住宅+1棟幼兒園+1棟配套用房),規劃戶數1010戶。
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    這個規劃思路和康橋東麓園很像,仍然是純改善定位。
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    但香麓灣的地塊感覺更宜居,是鴻寶路片區基礎素質最好的地塊之一,西側緊鄰賈魯河濕地公園,直面100多米寬的賈魯河水面,比東麓園強多了。
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    據悉,康橋邀請了美廬灣的設計團隊SCDA繼續操刀香麓灣,整體設計非常驚艷,產品全部為大面積精裝修大平層。
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    參照周邊的價格,毛坯很可能在18000-19000。
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    個人感覺鴻園片區越來越有看頭了,目前天倫、綠城、泰禾,等等一批牛叉房企進來做項目,還都是改善盤,算是帶起來了。
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    其實鄭州目前缺的就是這種改善產品,中州大道以東,普遍200萬以下,中州大道以西,動輒400萬起步,200-400之間,完全真空,鴻園算是補上了。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 萬科榮成蘭喬圣菲 2020-04-19 19:33
    ——萬科榮成云圖——
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    又一個大盤在大鄭東橫空出世,萬科云圖。
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    還是和榮成合作的,項目位于中牟汽車產業集聚區,中牟比克大道與廣惠街交會處向東約 300 米路南。
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    說是鄭東,但實際就是個中牟縣城南部的項目,往西2公里是原來昌建的汽車公園項目,昌建一度不看好這里,所以放棄了。往東北是中牟新區,這里一度是中牟的置業熱點區域。整個板塊內唯一可以抗衡的是路勁九郡。
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    整的來看,地段很一般,買房的基本都是中牟縣的人,由于距離太遠,鄭州市區的人基本不會碰這里。
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    項目很大,總共280多畝,容積率1.8,是個低密大盤,其中
    萬科榮成云圖一號院,占地72畝,規劃14棟樓,建面8.6萬方
    萬科榮成云圖二號院,占地70畝,規劃15棟樓,建面8.4萬方
    萬科榮成云圖三號院,占地72畝,規劃15棟樓,建面8.6萬方
    萬科榮成云圖四號院,占地75畝,規劃15棟樓,建面9萬方
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    主力戶型為97平米、117平米的8-11層洋房,一梯兩戶,還有194平米的疊墅。
    戶型結構和康橋香溪郡很像,都是兩開間朝南的戶型,97的比較渣,117的很不錯,大客廳。
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    整體風格采用英倫風,園林打造了兩大禮儀軸線、五大主題花園、多齡段社區景觀。
    尤其是示范區,借鑒英國切斯特小鎮商業街區,設置精神堡壘東門大鐘,采用坡屋頂等英倫建筑符號。
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    相比蘭喬圣菲,云圖很明顯是個剛需大盤,定價應該不高。產品力要強于路勁。
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    如果是中牟縣的可以考慮,品牌房企低密大盤,住著肯定不錯。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 融創瀚海大河宸院 2020-04-18 21:50
    4月11日融創大河宸院加推三期高層9#東單元,共計124套房源,截止當天下午18點,去化25套,去化率20%。
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    推出房源:
    9號樓31層,兩梯四戶
    95平米小三房62套,去化12套,這小三房一直是融創的拳頭產品,三面寬,6.2米大陽臺
    118平米三房31套,去化9套
    135平米四房31套,去化4套
    兩是融創的滯銷產品,這么大戶型只有兩面寬朝南,戶型毫無亮點,之前降價降得厲害。
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    成交均價:
    整體均價13300元/平米
    95平米13400元/平米
    118平米13300元/平米
    135平米12400元/平米
    說實話,融創這次價格并不便宜,正商家河家才12500,而大河宸院三期位置還不如家河家。
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    優惠政策:
    認籌優惠1個點
    選房優惠1個點
    驗資優惠1個點
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    客戶情況:
    當天到訪50組客戶,以惠濟區地緣性客戶為主
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    開盤點評:
    融創大河宸院應該是區域內融創唯一價格領先的剛需盤,之前融創在各處都是價格戰,而這次走高價路線,大概是因為前面促銷太厲害了,一個大盤前期可以不掙錢,但不能一直不掙錢。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 電建瀧悅華庭 2020-04-18 16:28
    ——電建瀧悅華筑——

    2018年4月26日,電建以總價16.2億摘得89.89畝地,單價1802萬元/畝,折合樓面價10812元/平米; 打造的電建瀧悅華庭一期項目,目前在售房源建面約109-143平米。
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    2019年1月9日,電建再次以總價13.2億元摘得93.4畝地,單價1419萬元/畝,折合樓面價8519元/平米。
    離得很近的兩地塊, 時隔一年,地價卻拍出了便宜近2000多元,側面說明市場下行的程度,無怪乎原來一期賣17500,最近二期都賣出了16500。
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    二期命名為電建瀧悅華筑,馬上要開盤了。
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    個人認為二期性價比更高。
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    從位置來說,地鐵3號線二期經南十五路站,距離兩二期更近一些,地鐵口就在小區門口,北側為規劃中小學用地以及綠城金輝地塊,氛圍比較好。
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    從產品來說,總占地約90畝,容積率2.49,相比一期高低配,二期采用純高層,劃11棟23-29層高層,全部為兩梯四戶,邊戶為四房兩廳兩衛,中間戶為三房兩廳兩衛,規劃戶數1220戶。一期4棟小高層、7棟高層,整體定位更改善,小高層只有兩個戶型155平米、144平米,高層三個戶型128平米、109平米、142平米。
    二期戶型只剩下高層109/128/142平米。
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    二期的景觀空間也更大了,大面積的凈地以“三境兩園六畫”作為景觀區和公共區域主線,其中兒童、青年、老年在小區中各有專屬的運動場地。
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    不過,二期價格雖然比一期價格低,大門戶型陽臺不是獨立外出的,是和客廳連接在一塊的,也就是凹陽臺。凹陽臺雖然承重性好,但是贈送率就不如凸陽臺了,也就是說,如果一平方是兩萬,那么陽臺有六七平方的話,就要多付十幾萬。
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    目前醫護工作者買房還免10年物業費。
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    (展開全部)
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